나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59083 [1] 경기도 화성시 청계동 520 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 1414동 30,31층3004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 청계동 소재 "청계중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 골프장(리베라CC) 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 동탄역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건(사용승인: 2015.09.25)내 제30층, 제31층 제3004호로, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 아파트 내벽을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 하이샷시창호 등 입니다.

이용상태

건축물현황도상 아파트로 이용 중입니다. (상세이용내역은 후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 냉난방설비, 소화전 및 화재탐지 등의 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 남동측으로 광대로, 북서측으로 중로 등의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(중(집)1-74)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 2026.9.7. 주식회사 한강건설로부터 인테리어 공사비 953,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2026. 9. 15. 신청채권자로부터 유치권신고자 주식회사 한강건설은 압류기입등기 이후 신규 설립된 법인인 점, 소유자 김준식이 사내이사로 재직했다가 사임한 이력이 있는 점 등 위 유치권신고는 허위이고 점유하지 않고 있어 유치권이 성립할 수 없다는 유치권 배제 신청서 접수됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59083 (1)

소재지: 경기도 화성시 청계동 520 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 1414동 30,31층3004호

용도: 아파트

감정가: 1,813,000,000원

토지 면적: 83.54㎡ (약 25.27평)

건물 면적: 72.56㎡ (약 21.95평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

신청 채권자: 대신저축은행 (갑5 등기부 기재 기준)

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 화성시 청계동 소재 "청계중학교" 남측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 골프장(리베라CC) 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 동탄역 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육청 문의), 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 2월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을1(근저당), 을2(근저당), 을3(근저당), 갑4(가압류), 갑5(임의경매개시결정), 갑6(가압류) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 1,708,252,782원

특이사항: 주식회사 한강건설로부터 인테리어 공사비 953,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 신청 채권자는 해당 유치권이 허위이며 성립될 수 없다는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태로, 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

교통 편의성: 동탄역 역세권이라는 점은 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 상업 및 업무시설 이용에 큰 이점을 제공합니다.

주변 시설: 청계중학교 등 교육시설과 리베라CC 골프장 등이 인접해 있어 주거 편의성과 여가 활동이 가능합니다.

혐오시설 조사: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. (Google 검색 결과 바탕)

주변 아파트 단지들은 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공하는 것으로 파악됩니다. (Google 검색 결과 바탕)

5. 생활정보

단지 내/주변 편의시설: 단지 내 지하주차장 시설이 완비되어 있으며, 인근에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육환경 보호구역 내에 위치하여, 교육청 문의를 통해 구체적인 사항 확인이 필요합니다.

주변 시설: 대규모 아파트 단지, 학교, 골프장 등이 인접해 있어 생활의 편리성과 여가 활동의 다양성을 제공합니다. (Google 검색 결과 바탕)

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 주식회사 한강건설이 신고한 9억 5천만원 상당의 유치권은 그 성립 여부가 불분명하며, 신청 채권자가 배제를 주장하고 있어 입찰 시 가장 큰 고려사항이 될 수 있습니다. 유치권이 최종적으로 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권에 위치한 대단지 아파트로서 입지적 강점이 명확합니다. 다만, 약 9억 5천만원에 달하는 유치권이 신고되어 있으며, 이에 대한 법적 다툼이 진행 중이라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 신청 채권자가 유치권 배제 신청을 제기한 만큼, 최종적으로 유치권이 인정되지 않을 가능성도 있으나, 이는 불확실성을 내포하고 있습니다. 만약 유치권 문제가 해결된다면, 동탄2신도시의 개발 잠재력과 역세권 프리미엄을 고려할 때 시세 상승 여력이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

동탄역을 중심으로 한 우수한 광역 교통망 접근성.

청계중학교 및 대규모 아파트 단지가 인접한 쾌적한 주거 환경.

유치권 문제가 해소될 경우, 낙찰가 대비 높은 시세 차익 가능성.

향후 동탄2신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

감정가는 1,813,000,000원입니다.

현재 진행 중인 유치권 분쟁으로 인해 불확실성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권이 최종적으로 인정되지 않거나, 낙찰자가 안전하게 해결할 수 있다는 확신이 있을 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 유치권 리스크를 감안하여, 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 유치권의 실제 점유 여부, 공사 내용, 소송 진행 상황 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다. (유치권 금액: 953,000,000원)

따라서, 유치권 리스크를 일정 부분 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 1,300,000,000원 ~ 1,500,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 유치권 관련 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.