나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59068 [1] 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동소재"서농초등학교"남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택단지로서 임야에 인접해 있음.

교통상황

전면까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

서향 완경사지에 소재한 정방형의 토지로 단독주택부지로 이용함.

인접 도로상태

남측에 로폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종전용주거지역 , 지구단위계획구역(서천택지) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕2층으로 외벽 : 치장벽돌쌓기 내벽 : 내부인테리어 및 벽지 도배 마감등 창호 : pvc 새시 사용승인일 : 2017.11.30

이용상태

단독주택

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,태양광설비등

부합물 및 종물

(ㄱ)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕2층 다용도실 약19.84m2

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3,4- 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경59068 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 서천동 770-13

용도: 단독주택

감정가: 917,826,060원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (남양주축산업협동조합)

특이사항: 지분매각, 토지 지분/건물 전체 매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

토지면적: 1724.70㎡ (약 521.7평)

토지지분: 292.16736㎡ (약 88.4평)

건물면적: 116.07㎡ (약 35.1평)

건물지분: 116.07㎡ (약 35.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 19.84㎡ (약 6.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 "서농초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택단지로서 임야에 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

전면까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류소가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

서향의 완경사지에 소재한 정방형의 토지이며, 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(서천택지)

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 성장관리권역 <수도권정비계획법>

* 택지개발지구 <택지개발촉진법>

* 토지거래계약허가구역 (기간: 25.8.26.~26.8.25, 대상: 외국인등, 용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 18일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 등기부현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 한국토지주택공사(보존), 허석구(이전)

* 근저당권: 남양주축산업협동조합 (444,000,000원, 말소기준)

* 임의경매: 남양주축산업협동조합 (수원지방법원 2025타경59068, 383,344,631원)

* 토지 등기부 채권 총액: 444,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 변정해외 1명 (보존)

* 근저당권: 남양주축산업협동조합 (444,000,000원, 말소기준)

* 임의경매: 남양주축산업협동조합 (수원지방법원 2025타경59068, 383,344,631원)

* 건물 등기부 채권 총액: 444,000,000원

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 을1 근저당권 및 갑3 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 지상권 개요에 대한 언급이 있어 실제 현황 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주거 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 위치한 단독주택입니다. 주위는 대부분 단독주택단지로 형성되어 있으며, 서농초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 시세 분석 (참고 자료)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "다세대" 주택으로, 본건 "단독주택"과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보들에 따르면, 2019년~2024년에 준공된 전용면적 약 33~45㎡ (약 10~14평) 내외의 다세대 주택이 2억원 ~ 2.9억원 수준에서 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 본건의 건물 면적(약 35평) 및 토지 면적과는 차이가 크므로, 본건의 가치 산정에는 참고 자료로만 활용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서농초등학교: 본건 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 버스 정류장: 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 남측으로 약 6미터 도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 주변 편의시설: 홈플러스, 코스트코, 이마트 트레이더스 등 대형 마트 이용이 가능하며, 경희대학교 인근으로 광역버스 종점 등 서울 도심으로의 접근성도 양호합니다. (출처)

5.3. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 검색 결과, 용인시 기흥구 서천레스피아(공공하수처리시설)가 생태수로 조성을 통해 공원으로 탈바꿈하고 있으며, 과거 악취 민원이 있었으나 개선된 것으로 보입니다. 또한, 기흥구 적환장(폐기물처리장이 아닌 환경미화원 지원시설로 설명됨) 이전 사업에 대한 지역 갈등 논란이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다.

* 기타 시설: 인근에 매미산, 아람산, 서천 둘레길 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 지분(약 88.4평)만 매각 대상에 포함됩니다. 건물 전체는 매각되지만, 토지의 경우 다른 공유자와의 공동 소유이므로 향후 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 이는 명도 및 자산 가치 증대에 있어 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적 19.84㎡ (약 6.0평)이 포함되어 일괄 매각됩니다. 감정평가상 명확한 문제는 없으나, 실제 현황과 일치하는지, 불법 건축물 여부 등을 재확인해야 합니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

본건 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (25.8.26~26.8.25). 외국인 등 특정 대상이 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등의 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. 일반적인 내국인의 주거용 취득 시에는 직접적인 제한은 없을 수 있으나, 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있습니다. 인수할 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제로 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 위치한 단독주택으로, 2017년 11월 30일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 단독주택 단지 내에 위치하며 서농초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하고, 대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높은 편입니다. 채권자인 남양주축산업협동조합의 근저당권에 의한 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 토지가 지분으로 매각된다는 점은 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인으로, 향후 공동 지분권자와의 관계 설정 및 협의가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서천택지개발지구 내 단독주택 단지로, 서농초 인접 등 교육 및 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 비교적 신축: 2017년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지분 매각을 통한 기회: 토지 일부 지분 매각으로 인해 일반 매물 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 지분권자와의 협의 필수)

* 주변 녹지 환경: 매미산, 아람산 등 둘레길이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 제공된 주변 시세 자료는 "다세대" 주택으로 본건 "단독주택"과 직접 비교하기 어려운 점을 감안해야 합니다. 감정가 917,826,060원은 토지 전체 및 건물 전체에 대한 평가액으로 추정되므로, 토지 지분율(약 17%)만을 단순 계산하여 입찰가를 산정하는 것은 매우 부정확합니다.

주변 "다세대" 주택의 최근 거래 사례(약 2억~2.9억원)는 본건과 비교하기 어려운 수준이므로, 이를 직접적인 시세 기준으로 삼기 어렵습니다.

이러한 제약 조건과 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 심층적인 현장 조사, 주변 단독주택 거래 사례 수집, 그리고 공동 지분권자들과의 협의 가능성 및 예상되는 명도 난이도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 70%~80% 수준(약 6.4억원 ~ 7.3억원)에서 고려를 시작할 수 있으나, 이는 일반적인 경매 낙찰가율에 기반한 추정치일 뿐입니다. 지분 매각의 불확실성으로 인해 실제 낙찰가는 이보다 현저히 낮아질 수도 있으며, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.