나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4997 [1] 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 121동 22층2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "금빛초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내의 제121동 제22층 제2203호로서, (사용승인일 : 2017.1.20.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역(2017-07-11), 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위계획구역, 근린공원(2017-06-15)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-06-15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-06-15)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4997 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 121동 22층 2203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 529,000,000원

* 토지 면적: 51.27㎡ (약 15.51평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건 (동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있습니다.)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 김포시 장기동 소재 "금빛초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 지역임. 제반 주위 여건은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건축물 정보:

* 단지명: 한강센트럴자이1단지

* 동/호수: 121동 22층 2203호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 사용 승인일: 2017년 1월 20일

* 총 층수: 29층 (본건 22층)

* 도로명 주소: 경기도 김포시 태장로 845 (장기동)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역, 근린공원, 대로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역(김포가온유치원, 김포금빛초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 11일자 신한은행 근저당권 (을2)

* 등기부채권 총액: 920,469,839원 (모든 기재 권리 총액)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (등기사항에 '말소'로 표시된 권리 다수 확인)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상 (폐문부재로 내부 확인 불가)

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* "금빛초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 차량 및 대중교통 접근성이 무난하여 생활권이 잘 형성되어 있는 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근 버스정류장 이용 가능, 주요 도로 접근성 좋음.

* 교육: 김포금빛초등학교, 김포가온유치원 등 교육시설 인접.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능 (추정).

* 주변 환경: 인근에 근린공원이 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음. (혐오시설은 확인되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 관련 절차 및 이해관계를 면밀히 파악해야 함.

* 폐문부재: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 점유 상태, 내부 컨디션, 수리 필요성 등에 대한 정확한 파악이 어려움.

* 토지이용계획상 제약: 고도지구, 군사보호구역, 산지 관련 규제 등 복합적인 토지이용계획은 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2017년 준공된 신축급 아파트로, 김포시 내 생활권이 잘 형성된 장기동에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없고, 임차인 관련 부담이 없는 점은 매우 긍정적인 요소임.

* 다만, 중복사건 및 폐문부재로 인한 내부 확인의 한계, 다수의 토지이용계획상 제한사항은 입찰 전 반드시 추가 확인 및 신중한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 최신 건축 연식으로 상품성이 우수함.

* 안정적인 입지: 아파트 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부함.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적음.

* 무부담 임차인: 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 529,000,000원임.

* 최근 유사 아파트 실거래가, 주변 시세, 단지 내 다른 매물 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 본 보고서 작성 시점에서는 추가 시세 조사가 필요하며, 현재로서는 감정가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것을 권장함. (정확한 입찰가 산정은 별도의 시세 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 좋음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.