나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514359 [1] 인천광역시 서구 검암동 673-3 삼성센스빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재하며, 대인고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 2호선 검암역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2011.04.25) 외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 필로티 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514359 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 673-3 삼성센스빌 비동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

건물면적: 52.58㎡ (약 15.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 대인고등학교 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

인근에 지하철 2호선 검암역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 북동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대한민국 (수원지방법원의 추징보전명령에 기한 검사의 명령, 2022초기1138, 금30,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이창호)

보증금: 154,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-13

확정일자: 2021-07-15

대항력: 없음

등기부상 권리: 을구 5번 주택임차권 (권리금액 154,000,000원)

말소 여부: 을구 5번 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

갑 8, 10, 11: 소유권 이전 기록

갑 12: 대한민국 가압류 (말소기준권리)

갑 13: 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 154,000,000원, 말소 예정)

을 5: 주택도시보증공사 주택임차권 (말소 예정)

등기부채권 총액: 154,000,000원

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주로 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설이 분포하는 주거지역입니다.

주변의 개발 계획이나 대규모 상업 시설보다는, 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 지하철 2호선 검암역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2011년 4월 25일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 필로티 주차장이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가 구역으로 지정되어 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역

지구단위계획구역 (검암1지구)

가축사육제한구역

과밀억제권역

상기 내용으로 인해 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전에 대한 부담이 적습니다.

HUG(주택도시보증공사)와의 관련 권리가 말소될 예정이므로, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대 주택이 2026년 1월 기준 3.3㎡당 약 800만원 ~ 1,000만원 선에서 거래된 것으로 파악됩니다.

대상 물건의 전용면적은 52.58㎡(약 15.90평)이며, 감정가는 142,000,000원입니다.

최근 거래 사례의 평균가격을 적용할 경우, 3.3㎡당 약 900만원으로 환산하면 약 143,100,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가(142,000,000원)는 현재 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준이므로, 감정가 근처에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.