나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35146 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 19-12 은하빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동소재 카톨릭대학교 남서측 인근에 위치하며 주위로는 다세대주택 및 아파트,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 소사역이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건물 중 1층 102호로서 외벽:인조석 마감. 창호;샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2025타경35146 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 역곡동 19-12 은하빌라 1층102호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 171,000,000원입니다.

토지 면적은 20.06㎡ (약 6.07평)이며, 건물 면적은 45.33㎡ (약 13.71평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역이며, SGI 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건이 소재한 경기도 부천시 원미구 역곡동은 카톨릭대학교 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 소사역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

주변은 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설들을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 혐오 시설 유무는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑10)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 주택도시보증공사의 가압류(갑10), 남부천세무서장의 압류(갑11), 서울보증보험의 강제경매(갑12) 등이 있습니다.

을구 9번 순위의 한국토지주택공사 주택임차권 (110,000,000원, 2023년 7월 21일 접수)은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 임차보증금 인수 가능성이 있습니다.

그러나 등기부등본 상 해당 권리는 말소된 것으로 표기되어 있으며, 권리분석 요약에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인의 '대항력 없음'으로 표시된 점이 이와 상반됩니다.

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 낙찰 후 임차보증금 110,000,000원(또는 증액분 포함 115,500,000원)을 인수해야 하는지 여부는 반드시 추가적인 법률 자문을 통해 명확히 확인해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 3월에 거래된 36.35㎡ (약 11평) 면적의 다세대주택 (2001년 건축, 3층)이 13,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,254만원 수준입니다.

2026년 3월에 거래된 38.77㎡ (약 11.7평) 면적의 다세대주택 (2014년 건축, 4층)은 24,500만원에 거래되었으며, 평당 약 2,094만원 수준입니다.

2026년 3월에 거래된 45.33㎡ (약 13.7평) 면적의 다세대주택 (2012년 건축, 5층)은 14,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,051만원 수준입니다.

본건의 감정가는 171,000,000원으로, 면적은 45.33㎡ (약 13.7평)입니다. 동일 면적의 최근 거래가(14,400만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 약 2,700만원 높습니다.

본건은 2000년에 건축되어 연식(25년 경과)이 더 오래되었고 1층이라는 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

카톨릭대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등을 대상으로 한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 19-12번지 (신주소: 경기도 부천시 부일로 632) 은하빌라 1층 102호에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본건은 1층에 해당합니다. 건축물대장상 건축일자는 2000년 6월 30일입니다.

내부에는 위생설비 및 난방설비가 구비되어 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변은 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 주체의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경: SGI의 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 권리 인수 또는 계약 조건에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항으로, 상세 내용에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

임차인 권리 인수 가능성: 물건명세서 상 한국토지주택공사의 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 것으로 기재되어 있어, 110,000,000원 (또는 증액분 포함 115,500,000원)의 보증금 인수 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다. '대항력 없음' 표기와 상반되는 내용이므로, 법률 전문가와 반드시 상담 후 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

건축 연도: 2000년 건축으로 25년이 경과하여 향후 건물 유지보수 또는 재건축/리모델링 관련 계획을 고려해야 할 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가가 동일 면적의 최근 실거래가 대비 높은 편으로, 무리한 입찰은 피해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 역곡동 소재의 다세대주택으로, 역세권 인접 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 가장 큰 리스크는 한국토지주택공사 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 기재된 점은 이를 뒷받침하며, 이로 인해 낙찰가의 실질적인 부담이 커질 수 있습니다.

또한, 토지거래허가구역 지정과 SGI 인수조건 변경 등 추가적인 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

따라서 본건에 대한 투자는 임차인 권리 인수 여부의 명확한 확인과 철저한 현장 조사를 기반으로 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 인접: 소사역 등 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

꾸준한 임대 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1층 편의성: 1층에 위치하여 계단 이용이 불편한 거동 불편자나 반려동물 양육 가구 등에게 선호될 수 있습니다.

향후 개발 가능성: 주변 지역의 발전 가능성 및 교통망 개선에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 2012년 건축, 5층): 144,000,000원

본건의 감정가는 최근 실거래가 대비 높게 책정되었으며, 본건은 건축 연도가 더 오래되고 1층임을 고려하면 시세 대비 고평가된 것으로 보입니다.

본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 임차보증금 110,000,000원 (또는 115,500,000원)을 인수해야 한다면, 해당 금액은 입찰가 외 추가적인 부담이 되므로, 본건의 투자 가치는 매우 낮아질 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 의무가 없다고 확정되는 경우, 보수적인 관점에서 최근 시세 및 물건의 노후도, 층수 등을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.