나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35144 [1] 경기도 김포시 풍무동 1004 풍무퍼스트블루 10층1003호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무역' 남측 인근에 소재하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측으로 풍무역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제1003호으로서, (사용승인일 : 2020.02.20) 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 커튼월, 강화유리 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : ***뷰티)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약40미터 및 약30미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접하고 있으며, 남측으로 보행자전용도로 및 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황 '근린생활시설'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2025타경35144 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 풍무동 1004, 풍무퍼스트블루 10층 1003호이며, 집합건물로서 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

용도는 공부상 일반음식점이오나, 현황은 제2종근린생활시설(상호명 : *뷰티)로 이용 중입니다.

감정평가액은 255,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 9.45㎡ (약 2.86평)이며, 건물 면적은 47.41㎡ (약 14.34평)입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동에 소재하며, 지하철 김포골드라인 '풍무역' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역으로 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 본건 인근에 버스정류장이 있으며, 북측에 풍무역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 10층에 위치하며, 2020년 2월 20일에 사용 승인되었습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중이며, 건물은 북동측 및 북서측으로 폭 약 40미터 및 30미터 내외의 도로, 남측으로 보행자 전용도로 및 폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 27일 접수된 국민은행 근저당(채권액 222,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 기재된 채무 총액은 289,606,555원이나, 대부분의 후순위 권리는 말소 예정 또는 이미 말소된 상태로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요 없음).

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-09-15

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2020-11-07

* 확정일자: 2025-12-05

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

총 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 김포시 풍무동의 주요 상업지역에 위치하며, 풍무역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

주변으로 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집하여 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 잠재력이 높은 지역입니다.

현재 ' *뷰티' 상호의 근린생활시설로 이용 중이라는 점은 해당 호실의 상업적 가치를 뒷받침합니다.

1.4. 생활정보

교통: 풍무역(지하철)과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변 상업지역에 다양한 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '일반음식점'으로 되어 있으나, 현재는 '근린생활시설'로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등으로 인해 소유권 변동이나 관리 주체가 변경될 수 있으며, 이에 따른 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 일반상업지역 외에 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 대로/소로 접함, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 특정 용도 제한) 등 다수의 용도지구 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 사항들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 풍무동 역세권의 상업지역에 위치한 신축 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공부와 현황의 용도 불일치, 유동화 물건이라는 특성, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항 등은 향후 활용 및 재산권 행사에 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 풍무역 도보 접근 가능한 위치로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 건물의 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 즉시 영업 가능.

* 상업지역: 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업지역으로, 임대 수익 및 시세 상승 기대 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사가 비교적 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 255,000,000원입니다.

인수되는 임차보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 상권의 실제 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 투자 목적(실거주 또는 임대수익) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

향후 시장 전망 및 유사 물건의 거래 사례 등을 추가로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.