나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514431 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 442-4 연주프라임 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 “도화1동 행정복지센터” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 13층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 광대로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514431 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 442-4 연주프라임 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 14.23㎡ (약 4.3평)

건물면적: 71.05㎡ (약 21.5평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 “도화1동 행정복지센터” 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 광대로변에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지: 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514431) (접수일자 2025-12-04) 입니다.

말소예정 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권(마은주, 보증금 215,000,000원)은 말소 예정으로 확인되었습니다. 또한, 소유권 관련 등기 및 압류 등기 등도 말소될 예정입니다.

인수주의 권리: 임차인 현황상 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 종합해 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(마은주)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-03

* 확정일자: 2021-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 마은주 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능이 함께 발달되어 있습니다.

잠재력: 도화동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 도화1동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통: 남측 광대로변에 접하고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 및 차량 이용이 모두 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되는 만큼, 해당 조건들에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 낙찰자에게 직접적인 재정 부담은 없는 것으로 보입니다.

토지거래허가구역: 외국인 투자자의 경우, 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어(2025.08.26.~2026.08.25.) 허가 절차가 요구됩니다.

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 상태이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수 사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자의 권리에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 주변 지역 개발에 따른 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 도심 접근성이 좋고 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

안전한 권리관계: 낙찰 후 인수 부담이 없는 명확한 권리 분석 결과를 보입니다.

지역 발전 잠재력: 개발이 진행 중인 지역 특성상 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

다목적 활용 가능: 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 감정가는 1억 9,200만원이며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태입니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본 물건의 입지 조건, 권리 관계의 명확성, 그리고 오피스텔로서의 상품 가치를 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 153,600,000원 ~ 172,800,000원 범위 내에서, 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.