나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514362 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 4층 402호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514362 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101동 4층402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 18.19㎡ (약 5.5평)

건물 면적: 69.83㎡ (약 21.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2022년 (준공 승인일 2022년 1월 6일)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 "주안사거리" 북동측 인근.

주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철역(주안역, 시민공원역 등)이 소재하여 대중교통 상황은 양호한 편임.

도로: 본건은 서측으로 도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (목포세무서장, 2025-10-22)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

말소 예정 권리:

* 을3 주택임차권 (송나영, 340,000,000원) - 말소

* 갑3 소유권이전 (주식회사싸인리더) - 말소

* 갑4 소유권이전 (이은환) - 말소

* 갑5 압류 (목포세무서장) - 말소

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (본건 경매)

* 갑7 압류 (양주시) - 말소

* 갑8 압류 (강서세무서장) - 말소

4. 상권분석

주변: 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역.

잠재력: "주안사거리" 인근으로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 유동인구가 많아 임대 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

교통:

* 지하철: 주안역(1호선, 경인선), 시민공원역(인천2호선) 이용 가능.

* 버스: 주안사거리 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 인천 시내 및 타 지역으로의 접근성이 좋음.

편의시설:

* 상권: 주안사거리 주변 상업지구 발달, 다수의 상가, 음식점, 카페, 은행 등이 밀집해 있음.

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 쇼핑 시설 이용 가능.

* 의료: 병원, 약국 등 의료 시설 접근 용이.

* 기타: 주안역 지하상가 등 이용 가능.

교육시설:

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준임. (다만, KB부동산 정보에 따르면 본 건 인근 약 1km 내 초등학교는 없음.)

혐오시설:

* 검색 결과, 주안동 인근에 유흥시설(나이트클럽 등)이 언급된 바 있으나, 본 건과 직접적인 연관성은 확인되지 않음. 최근 주안동 일대 빌라 및 아파트 화재 관련 보도가 있었으나, 이는 개별 사건으로 건물 자체의 혐오시설로 분류하기는 어려움.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 물건명세서상 HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 HUG 측과 최종 확인이 필요함.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요함.

건축물 노후도: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 노후 관련 리스크는 낮음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 "주안사거리" 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리관계상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상 등 특이사항에 대한 면밀한 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

인수 부담 없음: 권리 분석상 인수 보증금이 0원으로, 낙찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생하지 않습니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 주안역, 시민공원역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주안사거리 인근의 발달된 상권으로 생활 편의시설이 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 289,000,000원

최근 매매 사례:

* 2024년 2월 (8층, 69.2㎡): 265,000,000원

* 2025년 12월 (5층, 69.2㎡): 174,770,000원 (참고: 미래 시점 거래)

* 2026년 2월 (5층, 69.83㎡): 168,870,000원 (참고: 미래 시점 거래)

분석:

2024년 2월의 매매 사례(265,000,000원)는 본 건과 유사한 면적 및 층수(8층)에서 발생한 가장 최근의 실제 거래로 판단됩니다. 현재 감정가는 289,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 2025년과 2026년의 매매 사례는 미래 시점의 거래로, 실제 시장 가치를 반영한다고 보기 어렵습니다. 본 건은 비교적 신축이며 인수 부담이 없는 점, 그리고 주안사거리 인근의 우수한 입지를 고려할 때, 2024년 실거래가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.