나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514511 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 14층1401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 14층 1401호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3)토지 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한 구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514511 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 14층1401호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 주용도는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있으며, 현재 연립주택으로 이용 중입니다.)

* 감정가: 1억 6,400만원

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 9.45㎡ (약 2.86평)

* 토지 지분: 9.449㎡ (약 2.86평)

* 건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

* 건축물명: 리오센트럴타워

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 15층 건물 중 14층

* 준공일: 2017년 1월 18일

* 주용도: 업무시설, 공동주택 (현재 연립주택으로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한 구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

* 본건은 인천지방법원 2025타경514511 부동산강제경매 사건으로 매각됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 권리분석 결과, 특별한 인수되는 유료 권리는 확인되지 않습니다. (다만, 임차인 현황은 별도 분석 필요)

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기(이찬우)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이찬우)

* 보증금: 2억 2,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05, 확정일자: 2022-08-25

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음. (채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 임차권은 소멸 예정입니다.)

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-05

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 보증금이 0원이지만 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 소요되는 시간 및 절차를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(인천지방법원 2025타경514511)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위이거나 말소에 동의한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주거 및 상업 혼재

* 건축물대장상 주용도가 업무시설 및 공동주택으로 되어 있어, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 이용될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 인근에 근린생활시설, 관공서가 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 학교가 가까이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 교통 이용 편의

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 주거지로서의 가치가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 최 이 존재하며, 보증금은 0원이지만 명도에 따른 시간 소요 및 명도 저항 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 법규 제한

* 외국인 토지거래계약허가구역 지정은 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 명확하므로, 일반 실수요자에게는 단기적인 제한으로 큰 영향이 없을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건 리오센트럴타워 1401호는 비교적 신축(2017년 준공)이며 고층부에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건이 양호하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담이 잠재적 리스크로 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 문구는 주택도시보증공사(HUG)가 채권 회수를 위해 임차권 인수 부담을 완화하는 경매 물건을 진행하는 것으로 해석되며, 이는 통상적인 경매 절차에서 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2017년 준공)로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 미추홀구 주안동 지역의 개발 가능성과 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

* 명도 관련 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 주변 유사 건물(다세대, 빌라)의 최근 매매가를 분석한 결과, 전용면적 43.33㎡~44.77㎡의 경우 8,200만원에서 1억 2,200만원 수준에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 59.99㎡로 면적이 넓고, 준공연도가 2017년으로 비교적 신축이며, 14층이라는 장점을 고려할 때, 시장 가치는 1억 1,350만원에서 1억 6,350만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 1억 6,400만원으로, 이는 면적, 신축 연도, 고층이라는 장점을 반영한 것으로 보입니다.

* 주택도시보증공사의 임차권은 소멸 예정이며, 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담(시간 및 비용)을 감안할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 5,000만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크를 고려하여, 1억 3,500만원 수준을 목표가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.