나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514443 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 인천2호선 및 경인선 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(주안역) 및 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 / 지상 15층 건물 내 9층 902호로서, (사용승인일 : 2012.10.31) 외벽 : 돌붙임 마감 및 페인트 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514443 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 9층902호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 현황

건물 총층수: 지상 15층

해당층: 9층

사용승인일: 2012년 10월 31일

건물면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

건물구조: 철근콘크리트구조

1.3. 평가 요약

감정가: 52,000,000원 (5,200만원)

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 지하철 인천2호선 및 경인선 "주안역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 주안역 및 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 박명희)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 정두진, 권리금액: 72,000,000원, 확정일자: 2022-06-07, 전입일자: 2022-06-24)

* 갑4: 소유권이전 (권리자: 박성현, 매매)

* 갑5: 압류 (권리자: 금천세무서장)

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 72,000,000원)

3.2. 말소 기준 권리

갑구 5번 금천세무서장의 압류가 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수 권리 분석

말소기준권리(갑5 압류)보다 선순위에 있는 권리 중 말소되지 않는 권리가 있을 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다. 본 사건의 경우, 을구 3번 주택임차권(정두진)은 말소예정으로 분류되어 있으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되었습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력이 없으며, 등기부상 '말소'로 표기되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항 (HUG 관련)

본건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(정두진)가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 72,000,000원, 차임 0원이며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주안역 인근으로 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거용 및 업무용으로 복합적인 수요가 있는 지역이며, 역세권이라는 이점을 바탕으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있으며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

제시된 정보상으로는 특별한 법적 리스크는 없어 보입니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 한함) 등에 해당되므로 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 명도 리스크

임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 시장 리스크

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 감정가와 실거래가 간의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주안역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 현재 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점은 시세 조사를 통해 충분히 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권 입지로 탁월한 교통 환경 보유

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용 용이

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경 및 대항력 없음)

* 일괄매각으로 인한 토지 및 건물 동시 확보

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 19.315㎡ (약 5.84평) 면적의 오피스텔이 2026년 1월 23일에 4,028만원, 2026년 5월 23일에 3,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 668만원 ~ 690만원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 5,200만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다. 그러나 임차인 인수 부담이 없고, 동일 건물 내 다른 물건의 경매 사례(별도 조사 결과, 감정가 6,400만원~7,500만원)를 고려할 때, 시장 상황과 물건의 실제 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 감정가와의 격차 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 약 42,500,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가 대비 약 8.5% ~ 10.7% 높은 수준이며, 감정가 대비 약 81.7% 수준으로, 시세차익을 확보할 수 있는 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.