나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514532 [1] 인천광역시 남동구 간석동 101-2 14층1401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(다세대주택 등) 및 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간석오거리역(인천1호선) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 (사용승인일자 : 2017.10.18) 제14층 제1401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 오피스텔 및 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514532 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 101-2 14층1401호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

건물면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일자: 2017년 10월 18일

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층 중 14층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(다세대주택 등) 및 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간석오거리역(인천1호선) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

* 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 김포세무서장의 압류 (갑4)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 316,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 17일

* 확정일자: 2022년 1월 25일

* 배당신고일자: 2024년 3월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 조 씨는 대항력이 없습니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기(조 )가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 채권 총액

316,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 인천 약산초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 상권입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 건물(2014년식, 64.73㎡, 3층)이 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 노후된 건물(1987년식, 47.56㎡, 1층)은 2026년 3월 120,000,000원, (1991년식, 34.65㎡, 2층)은 2026년 3월 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 2017년식으로 비교적 신축이며, 14층이라는 장점을 고려할 때, 유사 면적 및 신축 건물과의 비교 시 시세는 173,000,000원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 감정가 270,000,000원과 최근 거래 사례 간의 차이가 커서, 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

인천약산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타

현관에 단수 안내문이 부착되어 있는 것으로 보아, 수도 관련하여 일시적이거나 지속적인 문제가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 채권 매입 및 인수 조건 변경 관련 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 향후 자산 관리 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 상태: 현관 단수 안내문 부착으로 인해 건물 관리 상태 및 설비 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 14층 다세대주택으로, 준신축 건물이며 교통 및 주변 환경이 양호합니다.

인천약산초등학교와 가깝고 간석오거리역 이용이 편리하여 주거 입지로서의 장점을 가집니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 단수 안내문 부착 등 건물 상태에 대한 추가 확인이 필요하며, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 이에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 하위의 권리는 소멸될 것으로 보여 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축(2017년식) 다세대주택으로 비교적 최신 건물입니다.

* 14층 고층으로 조망권 및 일조권이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 인천1호선 간석오거리역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 초등학교가 인접하여 가족 단위 거주자에게 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 사례를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 건물 가격은 173,000,000원 수준입니다.

본 건은 신축 연식(2017년)과 고층(14층)이라는 장점을 가지며, 감정가는 270,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가 사이의 격차, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 입지, 신축 연식, 층수, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 230,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 내용 및 건물 현황에 대한 면밀한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.