나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514494 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-82 아이홈 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건내 제4층 제406호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 업무시설, 공동주택, 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 <철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514494 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 534-82 아이홈 4층406호

1.3. 물건 현황 (건물, 토지)

용도: 연립주택

토지면적: 8.24㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.24㎡ (약 2.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.25㎡ (약 19.13평) (전유면적 기준)

건물지분: 63.25㎡ (약 19.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 224,000,000원

물건명세서 작성일: 2026-05-22

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 구조

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 제4층 제406호로서, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.

'아이홈' 건물은 2016년 8월 19일 건축 허가를 받아 2017년 8월 3일 사용승인된 집합건물로, 총 20층 높이에 100세대가 거주 가능하며, 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 복합 이용 중입니다. (건축물 표제부 요약)

2.2. 교통 및 도로 현황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정이 무난하며 차량 출입이 가능합니다.

본건 북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법)로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 해당 기간 내 취득 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (원치헌)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-07

확정일자: 2021-03-17

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권등기(원치헌)는 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 정새빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 주의가 필요합니다.

3.2. 권리 분석 요약 (말소기준 권리, 인수/소멸 관계)

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경514494) (등기부 을7)

등기부채권 총액: 245,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 을구 3번 주택임차권등기 역시 말소될 것으로 판단됩니다.)

인수 대상 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 정 의 보증금이 0원으로 신고되어 인수될 보증금은 없습니다.)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 거래가 있었습니다.

- 해담캐슬 (2016년 준공, 43.31㎡): 2026년 7월 2일, 18,800만원 (약 434,000원/㎡)

- 우진그린빌 (2001년 준공, 38.94㎡): 2026년 7월 2일, 7,000만원 (약 180,000원/㎡)

- 해피팰리스 (2015년 준공, 49.26㎡): 2026년 7월 1일, 28,400만원 (약 576,000원/㎡)

본건 건물 '아이홈'은 2016년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하며, 해담캐슬 및 해피팰리스와 건축 연도가 유사합니다.

4.2. 본건 건물 '아이홈' 정보

건물명: 아이홈

건축년도: 2016년 (사용승인 2017년 8월 3일)

총 층수: 20층

본건 위치: 4층 406호

전유면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

건물 용도: 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

4.3. 종합 시세 분석 및 예상가 산정 근거

본건 건물은 63.25㎡ (약 19.13평) 면적으로, 주변 유사 신축 건물(해피팰리스 49.26㎡ 28,400만원)의 평당 시세(약 57.6만원/㎡)를 적용할 경우 약 36,450만원 수준으로 환산될 수 있습니다. 반면, 해담캐슬(43.31㎡ 18,800만원)의 평당 시세(약 43.4만원/㎡)를 적용할 경우 약 27,450만원 수준으로 환산됩니다.

감정가 224,000,000원(약 35.4만원/㎡)은 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 본건은 대항력 있는 임차인(정 )의 존재 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인해 실제 가치 평가 시 추가적인 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

본건은 일반상업지역에 속하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 부원중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (대항력 있는 임차인, 0원 보증금)

정새빈 임차인은 전입일자(2025-05-28)가 말소기준권리보다 늦지만, 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없으나, 임대차 계약의 구체적인 내용, 특약사항, 또는 0원 보증금의 실제 의미 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 문구는 본건 매각과 관련하여 HUG(주택도시보증공사)의 특별한 조건이나 인수 관련 사항이 있음을 시사합니다. 해당 조건의 구체적인 내용 및 발생 가능한 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 건축물 관련 주의사항 (승강기 등)

건축물 표제부상 '승객용 승강기 수(rideUseElvtCnt)'가 0으로 기재되어 있으나, 요약 정보에는 '승강기설비'가 되어 있다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 승강기 설치 여부 및 작동 상태에 대한 확인이 필요함을 의미하며, 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한 사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 종료 이후 취득 시에는 해당 사항이 해제되지만, 그 이전에는 거래 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 내 역세권 및 학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 건물 연식 또한 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있는 점, HUG 인수조건 변경 사항 등 여러 특이사항으로 인해 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 철저히 검토해야 합니다. 해당 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있는 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 내 역세권 및 학세권 입지로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 상대적으로 저렴한 감정가와 주변 시세 대비 높은 가격 상승 여력

* 다양한 용도(업무, 공동주택, 근린생활시설)로 활용 가능한 복합 건물

9. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석, 감정가, 권리 분석상의 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인 관련) 및 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 약 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 단, 임차인 정 과의 협의 결과 및 HUG 인수조건에 대한 구체적인 확인 결과에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.