나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514371 [1] 인천광역시 서구 연희동 736-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "인천지하철 2호선 '아시아드경기장역'" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 '도시형생활주택-단지형 다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서, '공동주택(다세대주택),제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약9미터 내외, 남측으로 노폭 약7미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1·2지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

도시형생활주택-단지형 다세대주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경514371 (1) 사건의 물건입니다.

1.1. 물건 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 서구 연희동 736-3, 3층 301호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

층수: 3층 / 4층 건물

건물면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

토지면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 204,000,000원

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 연희동, 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역' 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 9미터, 남측으로 약 7미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구 5번 주택임차권 및 갑구 5번 강제경매개시결정은 말소될 예정입니다. 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리나 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 175,000,000원 (주택임차권 및 강제경매 채권액)

인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 말소 예정이므로 인수할 보증금 없음)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-04

확정일자: 2022-09-08

대항력: 없음 (등기부등본 상 을구 5번 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력 없음에 명시)

비고: HUG가 임차인으로 명시되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권 및 시세분석

감정가 기준 평단가: 204,000,000원 / 15.03평 = 약 13,572,854원/평

최근 실거래가 분석 (2026년 1월 기준):

* 733-5번지 (삼백타운, 2001년식, 57.54㎡): 150,000,000원 / 17.41평 = 약 8,620,690원/평

* 745-10번지 (세종맨션, 2002년식, 59.38㎡): 66,000,000원 / 17.96평 = 약 3,666,667원/평 (낮은 거래가)

* 688번지 (연희점보주택, 1995년식, 52.39㎡): 131,000,000원 / 15.85평 = 약 8,291,139원/평

주변 시세: 최근 실거래가는 평당 약 600만 원에서 800만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

분석: 본 건의 감정가는 약 1,357만 원/평으로, 최근 실거래가 평균 대비 약 60% 이상 높아 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

교육시설: 주변에 교육환경 보호구역이 다수 지정되어 있으나, 직접적인 학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

교통 인프라: 인천지하철 2호선 아시아드경기장역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하게 운행 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

고감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높아, 낙찰 후 추가 시세 하락이나 기대 수익률 감소의 위험이 있습니다.

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 주택 취득에 한하며 2026년 8월 25일까지 유효합니다. (해당 기간 내 외국인이 취득 시 허가 필요)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 인수조건 변경이 있다는 점은, HUG와 관련된 특정 조건이나 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

임차인 관련 사항: 인수되는 보증금은 없으나, HUG가 임차인으로 되어 있는 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 혐오시설 유무

주변 지역(인천 서구 경서동)에 공공 열분해시설 설치 논의가 있었으나, 본건 소재지인 연희동 736-3번지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 역세권에 위치한 도시형 생활주택으로, 교통 및 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 법적 부담은 적으나, 감정가가 주변 실거래가 시세보다 높게 책정된 점이 가장 큰 우려 사항입니다. HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 이용이 편리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

시세 차익 기대: 현재 감정가가 주변 시세보다 높아, 향후 시세 조정 시 유리한 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 평균 (건물면적 약 15평 기준, 평당 약 700만원 적용): 15평 * 7,000,000원/평 = 105,000,000원

보수적인 접근 및 최저가 기준 고려 시, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 최근 실거래가와 보수적인 접근을 기반으로 하며, HUG와의 인수조건, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.