나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514269 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "지하철 1호선 부평역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 제3층 제306호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)등으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측 및 북측으로 세로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경514269 (1) 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514269 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 3층 306호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 3,900만원

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.36㎡ (약 2.83평)

건물면적: 68.07㎡ (약 20.59평)

건물지분: 68.07㎡ (약 20.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 지하철 1호선 부평역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 중 제3층 제306호임. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샤시 창호 마감임.

이용상태: 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중임.

설비내역: 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 도시가스, 전기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 동측, 남측 및 북측으로 세로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 4일 잠실세무서장의 압류 (갑3)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2018-01-02 (오순례)

* 소유권이전: 2018-01-18 (한규민)

* 주택임차권: 2023-10-16 접수 (송가영), 보증금 2억 6,200만원, 전입 2021-08-05, 확정 2021-06-28. 해당 권리는 말소 예정임 (말소: 말소, 물건명세서상 말소동의 확약서 제출 확인).

* 소유권이전: 2021-08-06 (신재욱)

* 압류: 2023-01-04 (잠실세무서장) - 말소기준권리

* 가압류: 2023-04-25 (주택도시보증공사, 19억 9,000만원) - 말소

* 강제경매: 2025-11-27 접수 (주택도시보증공사, 2억 6,200만원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 압류: 2026-05-13 (강서세무서장) - 말소

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 송가영의 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됨)

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 2억 6,200만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-05

* 확정일자: 2021-06-28

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 예정

주의사항: 출입문에 단전/단수 시행 안내문이 부착되어 있음.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본건이 소재한 부평동은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있음.

교통: 지하철 1호선 부평역이 인접해 있어 도심 및 수도권으로의 접근성이 매우 우수하며, 대중교통 이용이 편리함.

최근 매매 동향 (오티아빌):

* 2024년 7월 15일: 199,000,000원 (66.32㎡, 4층)

* 2025년 7월 27일: 246,000,000원 (68.07㎡, 10층)

* 2026년 7월 2일: 220,000,000원 (77.84㎡, 8층)

평균 시세: 본건과 동일한 면적(68.07㎡)의 최근 실거래가는 2억 4,600만원 수준이며, 면적 및 층수에 따라 2억 2,000만원에서 2억 4,600만원 선으로 시세가 형성되어 있음.

1.5. 생활정보

편의시설: 건물 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통: 부평역을 이용한 광역 교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 강남, 홍대 등 주요 지역으로의 이동이 편리함.

주변 시설: 부평역 상권을 중심으로 다양한 상업시설, 문화시설, 행정시설 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수함. (주변 혐오시설 정보는 확인되지 않음)

1.6. 잠재적 리스크

단전/단수 가능성: 물건명세서상 출입문에 단전/단수 시행 안내문이 부착되어 있다는 점은 명도 진행 시 협의가 필요하거나, 실제 단전/단수 상태일 경우 입주 전 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 내포함.

HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경이 있었다는 특이사항은 계약 및 인수 후 관리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

임차인 명도: 비록 대항력이 없는 임차인이나, HUG 관련 조건 변경 및 채권자 정보 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됨.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건이 매우 우수함.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2억 4,600만원에 거래된 사례가 있어 시세 형성이 안정적임을 알 수 있음. 감정가(2억 3,900만원) 또한 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됨.

다만, 출입문에 부착된 단전/단수 안내문 및 HUG 관련 조건 변경 사항은 명도 및 인수 후 관리에 있어 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인 및 권리관계 소명 자료 검토가 필요함.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 부평역 도보 이용 가능한 초역세권 오피스텔.

안정적인 시세: 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가 2억 4,600만원 수준으로, 시세 변동성이 낮고 투자 가치가 높음.

편리한 교통 및 생활 환경: 광역 교통망 이용이 용이하며, 부평역 인근의 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

건축 연도: 2017년 준공 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 관리 및 유지보수 측면에서 유리함.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 3,900만원이며, 최근 실거래가 중 본건과 동일 면적인 68.07㎡의 오피스텔이 2025년 7월 27일에 2억 4,600만원에 거래된 바 있습니다.

본건은 3층에 위치하고 있으며, 최근 거래된 10층 오피스텔의 가격을 고려할 때, 동일 면적 기준 감정가 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

단전/단수 안내문 부착 및 HUG 관련 조건 변경 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로는 최근 실거래가 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 4,000만원 ~ 2억 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.