나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514331 [1] 인천광역시 계양구 동양동 600-4 그린파크빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '계양3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있으 며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2010.02.23.) - 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514331 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 600-4 그린파크빌 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

전용면적 (건물면적): 33.15㎡ (약 10.03평)

대지권 (토지면적/토지지분): 26.98㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '계양3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호입니다. 2010년 2월 23일에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고가 평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자

주OOOOOOO

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한정연)

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-28

확정일자: 2022-07-08

배당신고일자: 2024-08-21

대항력: 없음

비고:

권리분석

등기부채권 총액: 103,000,000원

집합건물 등기부 요약

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2019-05-21, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박천택

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2024-08-21, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 한정연, 권리금액: 103,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2022-7-28, 확정일자: 2022-7-8)

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2022-10-14, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 주식회사서가리츠, 권리금액: 110,000,000원

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2025-11-28, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 103,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정)

물건명세서 참고사항 (작성일: 2026-04-24)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 토지 등기부상 별도 등기(근저당권, 지상권)도 이미 말소되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석

* 씨밀레3차 (2009년식, 48.7㎡): 2025년 12월 6일, 133,000,000원 (약 903만원/평)

* 래미안빌2차 (2008년식, 44.37㎡): 2025년 12월 1일, 122,000,000원 (약 909만원/평)

* 신세계드림빌 (2008년식, 54.65㎡): 2026년 7월 6일, 105,500,000원 (약 638만원/평)

시세 분석

본건(그린파크빌, 2010년식, 33.15㎡)의 감정가는 112,000,000원 (약 1,117만원/평)입니다. 최근 거래된 씨밀레3차와 래미안빌2차의 경우 평당 약 900만원 수준으로 거래되었습니다. 신세계드림빌은 상대적으로 낮은 가격에 거래되었으나, 이는 면적 차이 및 기타 요인으로 인한 것으로 보입니다.

본 건의 감정가는 주변 실거래가(평당 약 900만원) 대비 약 20~30% 높은 수준으로 책정되었습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 및 편의시설

'계양3동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 및 행정시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교육 및 기타

상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

부동산 규제

토지이용계획상 지구단위계획구역(2025-07-28) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건은 건물 면적이 작아 직접적인 제약은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

시세 대비 감정가

본건의 감정가가 최근 주변 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

혐오시설

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 2010년 준공된 다세대주택입니다. 입지적으로는 '계양3동 행정복지센터' 인근으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계 분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 감정가가 최근 주변 실거래가 시세보다 높은 편이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 연식 (2010년 준공)

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 보증금 미인수)

* 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전 가능성

* 안정된 주거 환경 및 편리한 생활 인프라

1.8. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원 (약 1,117만원/평)

주변 시세 (건물면적 기준): 평당 약 638만원 ~ 909만원

본건의 감정가는 주변 시세보다 높게 책정되었습니다. 보수적인 관점에서, 최근 실거래가 최고 수준인 평당 약 909만원을 기준으로 산정하면, 본건 건물 면적(약 10.03평) 기준 약 91,170,000원의 가치를 예상할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다는 낮은 수준에서, 주변 시세를 반영하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.