나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514326 [1] 인천광역시 남동구 간석동 235-27 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '동암역' 남동측 인근에 위치한 구분건물 제2층 제20 2호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '동암역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

본건 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건 내 2층 202호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 1987.03.12) 외 벽 : 벽돌쌓기 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

'다세대주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 약 3~4 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동암역남광장), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남 동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514326 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 235-27 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

토지지분: 28.05㎡ (약 8.49평)

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

건물지분: 42.12㎡ (약 12.74평)

1.4. 건물 정보

구조: 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 1987년 3월 12일

건물 외벽: 벽돌쌓기 등

창호: 새시창

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '동암역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 '동암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경514326)으로, 등기부채권 총액은 100,000,000원임.

집행법원의 강제경매개시결정 등기(을구 7번)는 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸될 수 있음.

다만, 물건명세서 상 을구 순위 7번 주택임차권등기는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 3일

확정일자: 2022년 11월 14일

배당신고일자: 2024년 11월 13일

대항력: 없음

비고: HUG가 임차인으로서 보증금 1억원을 인수하는 조건이 변경되었으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원임.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 동암역 인근 지역으로 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 보임.

4.2. 상권 특성

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 동암역이 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 동암역 이용이 편리하며, 주변에 주택 및 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 인프라를 갖추고 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로, 낙찰 후 HUG와의 관련 절차 및 요구사항을 반드시 확인해야 함.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동암역남광장), 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어 향후 외국인 매수 시 제한이 따를 수 있음.

6.3. 임대 관계 미상

이해관계인의 부재 및 폐문으로 상세한 임대관계는 파악되지 않았으나, HUG가 임차인으로 등록되어 있으며 대항력이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 동암역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있음. 1987년 준공된 건물로 다소 연식이 있으나, 감정가 1억 5백만원 대비 시세 분석 결과 유사 물건의 최근 거래 가격이 유사하거나 약간 높은 수준을 형성하고 있음. HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 미인수 조건 등으로 권리관계가 명확한 편이며, 다만 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 고려해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

동암역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 유동인구가 확보될 수 있는 입지.

8.2. 명확한 권리관계

HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차인 보증금 1억원이 인수되지 않아 권리 분석이 깔끔함.

8.3. 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

최근 주변 다세대주택 실거래가와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 3월 거래된 인근 간석동 다세대주택(건물면적 47.56㎡)이 120,000,000원에 거래되었으며, 해당 거래의 단위 면적당 가격은 약 2,523,120원/㎡임. 본건 건물의 전용면적 42.12㎡를 적용하면, 시세는 약 106,140,000원 수준으로 추정됨. 이는 본건의 감정가 105,000,000원과 유사한 수준임.

9.2. 예상 입찰가

권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 예상됨. 신중한 접근을 위해 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 추천함.

10. 주변 환경 조사 (혐오시설 포함)

10.1. 주변 환경

현재 검색된 정보에 따르면, 인천 남동구 간석동 235-27번지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (참고:,, 참조)

다만, 도시 계획에 따라 혐오시설은 주민 기피 시설로 분류될 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

10.2. 주변 시세 정보

최근 2026년 3월, 간석동 일대의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 면적 64.73㎡, 2014년식 건물: 173,000,000원

* 면적 47.56㎡, 1987년식 건물: 120,000,000원

* 면적 34.65㎡, 1991년식 건물: 55,000,000원

이는 본건과 유사한 건축 연도(1987년) 및 면적(42.12㎡)을 가진 물건의 가치를 평가하는 데 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.