나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59131 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 499-11 로즈빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "수원신곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 진출입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 4층 401호로서 외벽 : 치장벽돌붙임 및 외장타일 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 등의 소방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단 장방형 토지로서 공동주택(단지형다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국 인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경59131 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 499-11 로즈빌 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 개시 채권자)

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 39.07㎡ (약 11.82평)

토지지분: 39.068㎡ (약 11.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.96㎡ (약 19.35평)

건물지분: 63.96㎡ (약 19.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 285,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 2026년 6월 1일, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "수원신곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌붙임 및 외장타일 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 타일 마감, 창호는 칼라새시 이중창호로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 현황

토지는 2필지가 1단으로 구성된 장방형 토지로서, 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도시계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 이범용 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 276,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 28일

* 확정일자: 2022년 1월 26일

* 배당신고일자: 2024년 2월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 2026년 6월 1일 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서 제출

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 및 변경 기록 다수 확인

* 을5 (2024.02.22) 주택임차권 (이범용, 276,000,000원) - 말소 예정

* 갑6 (2023.11.09) 압류 (부평세무서장) - 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

* 갑10 (2025.12.02) 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 근저당, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 276,000,000원으로 기재되어 있으며, 임차인 이범용 씨의 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 금액이 없는 것으로 판단됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 소재한 세류동 일대는 다양한 유형의 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 최근 신축된 다세대주택 및 도시형생활주택이 거래되고 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 사례에 따르면, 2022년 건축된 동일 유형의 다세대주택 (전용면적 약 54.11㎡)이 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 480,700원/㎡ 수준입니다. 본건 건물 면적(63.96㎡)에 이를 적용하면 약 307,500,000원 수준의 시세가 추정됩니다. 1981년식 연립주택 거래 사례는 본건과의 시세 비교에 직접적인 영향이 적습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 수원신곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, 해당 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 안정성을 더합니다.

5.2. 편의시설

지역 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기

본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경과 임차인의 대항력 포기 확약서 제출입니다. 임차인이 대항력을 포기함으로써 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG와의 정산 과정 및 확약서의 구체적인 효력 범위는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

등기부상 임차인 이범용 씨 외에 다른 임대차 관계가 존재하지 않는다고 단정하기 어렵습니다. "임대관계 미상임"이라는 점은 잠재적 명도 이슈나 추가적인 권리 관계를 파악해야 할 필요성을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

본건은 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한을 받고 있습니다. 향후 건물 증개축, 용도 변경, 외국인 매수 시 등에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규를 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 수원신곡초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 최근 주변 신축 다세대주택의 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 절차 및 미확인 임차인 유무는 철저한 조사가 필요합니다. 다수의 토지이용 제한사항은 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 주거용 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 추정치보다 낮게 형성되어 있어 시세차익 기대감이 있습니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 리스크가 제거되었습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 285,000,000원을 기준으로, 최근 유사 신축 다세대주택의 시세(약 307,500,000원)를 고려할 때, 본건은 감정가 수준에서 시세 대비 추가 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 HUG 관련 변수를 고려하여, 보수적으로 감정가의 100%~107% 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 305,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 모든 투자는 투자자 본인의 판단과 책임 하에 결정하셔야 합니다. 특히 법률적, 행정적 리스크에 대해서는 전문가와 상의하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.