나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35171 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 586-4 한오빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "내촌고가삼거리" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세 대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35171 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 586-4 한오빌리지 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 24.01㎡ (약 7.26평)

토지지분: 24.01㎡ (약 7.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.85㎡ (약 15.38평)

건물지분: 50.85㎡ (약 15.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (등기부 을15 강제경매 개시 결정)

건축물 사용승인일: 2002년 8월 27일

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "내촌고가삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로서, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 토지의 북측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접해 있음.

주변 시설:

* 교육시설: 본건은 부천시 오정동에 위치하며, 주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임. (정확한 거리는 지도 확인 필요)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2022년 11월 10일자 주택도시보증공사의 가압류(갑12)임.

임차인 현황:

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 8일

확정일자: 2020년 9월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권등기(을15) 관련하여 말소동의 서면 제출이 언급되어 있어, 낙찰 후 등기부상 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

기타 권리사항:

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을15, 2025-03-17 접수, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑12, 2022-11-10 접수, 말소기준권리)

* 압류: 부평세무서장 (갑13, 2023-04-19 접수, 말소)

* 압류: 부천시 (갑14, 2023-06-28 접수, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험 (갑15, 2025-11-28 접수, 본건 경매 개시)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑16, 2025-12-05 접수, 말소)

등기부채권 총액: 906,000,000원

결론: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨 (단, 임차권 관련 참고사항 확인 필요).

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 일부 근린생활시설 및 공장 등도 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보임. 대규모 상업시설 밀집지역은 아니나, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주거환경: 주위가 다세대주택 및 단독주택 등으로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

생활편의시설: 인근의 근린생활시설 및 도로망을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 함. (외국인 등 토지거래 허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 이는 낙찰 후 잔금 납부 시 허가를 받아야 하므로, 취득 과정에서 추가적인 절차와 시간이 소요될 수 있음.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 구체적인 내용 확인 및 인수 조건에 대한 사전 검토가 필요함.

지역 환경 특성: 부천시 오정구 지역은 과거 소각장 등 환경 관련 시설의 입지 등으로 인해 지역 주민들의 환경 문제에 대한 인식이 높은 편임. 직접적인 혐오시설과의 인접 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요하나, 지역 전체의 환경 이슈를 잠재적 리스크로 고려할 수 있음.

건축물 노후화: 2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 오정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됨. 권리상 인수되는 부담은 미미하나, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 등 추가적인 확인 및 절차가 필요한 부분이 존재함.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 및 유사 건물 시세 분석 결과, 본 건물의 감정가보다 높은 시세가 형성되어 있을 가능성이 있음.

* 안정적인 임대 수요: 다세대주택 밀집 지역으로서, 지역 내 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 156,000,000원입니다.

주변 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2002년 준공) 및 면적(약 10.46평)의 '조강빌라(573-1)'가 2026년 7월 22일에 140,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(약 15.38평)의 면적을 고려하여 환산 시, 약 205,800,000원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

다른 유사 물건(1997년 준공, 약 10.78평)이 124,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 평당 약 11,500,000원 수준의 시세도 예상해 볼 수 있습니다. (15.38평 * 11,500,000원/평 ≈ 176,870,000원)

감정가가 156,000,000원으로, 위 시세 분석 결과보다 낮은 편입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 특성상 취득 후 허가 절차를 거쳐야 하며, SGI 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 부천시 오정구 지역의 환경 관련 시설의 입지 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 향후 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.