나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35102 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 397 반달마을 1814동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '부인중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공원. 학교 등이 소재하는등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건내 14층 1405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비,난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 외곽공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(개발행위허가제한지역), 지구단위계획구역(중동지 구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025 -01-14)(해와달유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부인 중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부인초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아리솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초록나무유치원(부천교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-13)(해와달유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부인중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세화 유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(초록나무유치원(부 천교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2 025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 건축물대장상 위반건축물로 표기됨. 공동주택과-2025922(2022.06.22)호 시정명령에 의거 (무단증축/조립식패널/창고/20.16m²)위반건축물등재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경35102 (1)

2025타경35102 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

본 물건은 경기도 부천시 원미구 상동 397, 반달마을 1814동 14층1405호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 341,000,000원입니다.

토지 면적은 28.39㎡ (약 8.59평)이며, 건물 면적은 50.03㎡ (약 15.13평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 최OO입니다.

주요 특이사항으로는 개발행위허가제한구역, 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건이라는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 상동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 통행이 원활하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 14층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 아파트 단지 및 학교, 공원, 상업시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(중동지구)에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 다수의 학교보호구역(상대/절대), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 06월 27일 접수된 서울남부지방검찰청의 압류(갑19)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김수진

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-01-22

확정일자: 2025-01-21

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 있음

비고: 김

* 임차인: 신승철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-22

확정일자: (없음)

배당신고일자: (없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 임차인 김수진의 경우 대항력이 있는 임차인이므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경으로서 쾌적함을 더합니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 양호하여 주거지로서의 입지는 무난한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지 내 위치, 주위 환경 보통

* 교통: 차량 통행 가능, 인근 버스정류장 위치

* 교육: 부인중학교 북측 인근, 다수의 유치원 및 초등학교 존재

* 편의: 근린생활시설 이용 용이

* 공원: 인근 공원 소재

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한지역 및 토지거래허가구역: 향후 재산권 행사 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김수진은 대항력이 있으므로, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 20,000,000원 규모의 채권이 존재함을 인지해야 합니다.)

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 무단 증축(20.16㎡)으로 인한 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 이행강제금 부과, 시정명령, 추후 매각 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 채무와 담보로 함께 묶여 있을 가능성이 있어, 권리관계 파악 시 추가적인 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시의 주요 아파트 단지 내에 위치하여 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 개발행위허가제한, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 무엇보다 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 본 물건의 가치와 향후 관리에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 특히 위반건축물 관련 사항은 시정 조치 및 관련 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 생활 편의성이 확보된 아파트 단지 내 물건

* 적절한 시세 파악 및 리스크 관리 시 재투자 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 341,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

위반건축물 시정 비용, 임차인 보증금 인수 가능성(배당 미실시 시) 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 요소를 감안할 때, 감정가 대비 다소 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 본건의 명확한 시세 조사, 위반건축물 부담금액 산정, 임차인 배당 예측 등을 통해 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 명시적인 금액 제시 대신 신중한 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.