나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59093 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 781-26 조원에코빌에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "수원종합운동장" 남동측 인근에 위치하는 "조원에코빌 에이동 5층 502호"로 주변은 다세대주택, 단독, 다가구주택, 근린생활시설, 종합운동장, 각급 학교등이 분포하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로 외벽:석재붙임 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 주차장등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약8∼10미터, 북서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영화초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 2024년4월2일 제70586호 2024년4월1일 수원지방법원의 임차권등기명령(2024카임231) 임차보증금 금230,000,000원 범 위 건물의 전부 임대차계약일자 2022년3월5일 주민등록일자 2022년3월24일 점유개시일자 2022년3월28일 확정일자 2022년3월10일 임차권자 ***

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정복실)로부터 2026.8.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동 781-26번지에 소재한 조원에코빌 A동 5층 502호 다세대주택입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경59093(1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 258,000,000원입니다. 토지 면적은 32.83㎡ (약 9.93평)이며, 건물 면적은 48.18㎡ (약 14.57평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO (HUG)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "수원종합운동장" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독/다가구주택, 근린생활시설, 종합운동장, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 현황

본건 토지는 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건은 북동측으로 노폭 약 8~10미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성중학교, 영화초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터, 그리고 2025년 10월 20일부터 각각 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 취득이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 14일에 접수된 수원세무서장의 압류입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정복실

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 24일

* 확정일자: 2022년 3월 10일

* 배당신고일자: 2024년 4월 2일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택임차권 등기 (2024년 4월 2일, 2024카임231)가 되어 있으며, 이는 말소될 권리에 해당합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 8월 27일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 법적으로 대항력이 없음을 확인하며, HUG가 보증금 반환 관련 책임을 특정하게 됨을 시사합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2017년 7월 20일

* 소유권 이전 (매매): 2017년 8월 25일

* 주택임차권 (정복실): 2024년 4월 2일 접수, 230,000,000원 (말소 대상)

* 압류 (수원세무서장): 2023년 7월 14일 접수 (말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025년 12월 1일 접수, 249,186,712원 (말소 대상)

* 등기부채권 총액

등기부상 권리 총액은 230,000,000원 (임차인 보증금)입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 편의시설

본건 주변 지역에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 주요 시설

수원종합운동장이 인접해 있으며, 교육시설로는 수성중학교와 영화초등학교가 위치합니다.

* 최근 매매 사례 분석 (입력된 JSON 정보 기반)

* 원아트빌라 (2003년 건축, 조원동 637-9번지): 2026년 6월, 5층, 전용면적 34.72㎡ (약 10.5평)이 13,000만원 (1.3억원)에 매매되었습니다.

* 요담빌라 (1993년 건축, 조원동 738-28번지): 2026년 6월, 4층, 전용면적 29.12㎡ (약 8.8평)이 4,500만원 (0.45억원)에 직거래되었습니다.

* 본건은 조원동 781-26번지 조원에코빌 A동 502호로, 건축년도(2003년)가 유사한 원아트빌라와 비교 시, 면적(48.18㎡) 대비 감정가(258,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입지, 층수, 내부 상태 등 추가적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

자가용 접근성이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설

단지 인근에 위치한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

수성중학교, 영화초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다. (다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 문화/체육시설

수원종합운동장이 인접하여 체육 및 문화 활동에 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인(정복실)이 존재하나, HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 확약서의 최종 법적 효력 및 HUG와의 실제 정산 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 2025년 8월 26일 및 2025년 10월 20일자로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 잔금 납부 시점에 따라 허가 취득이 필요할 수 있습니다. (지정 기간 확인 필요)

* 주변 시설

현재 제공된 정보 상으로 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 다세대주택으로, 수원종합운동장 인근의 생활권역에 해당합니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 주택임차권 등기 및 대항력 없는 임차인의 존재에도 불구하고 HUG의 확약서 제출로 인해 권리관계는 비교적 명확해진 상태입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 주변 유사 물건의 매매가 대비 본건의 감정가가 다소 높게 평가된 점, 그리고 토지거래허가구역 지정 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원종합운동장, 학교, 근린생활시설 등 편의시설과 가깝다는 장점이 있습니다.

* HUG 관련 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험이 상당 부분 해소되었습니다.

* 부동산 강제경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2003년 건축된 원아트빌라(전용면적 34.72㎡)가 2026년 6월 1.3억원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 넓은 48.18㎡입니다.

권리분석 상 대항력 없는 임차인의 보증금 230,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단되므로, 낙찰 시 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

인근 시세, 본건 감정가와의 비교, 그리고 명도 및 제반 부대비용 등을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인하고, 주변 실거래가를 추가적으로 면밀히 조사하며, 명도 관련 소요 비용을 예측하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.