나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35117 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 5층506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '지하철 1호선 '부천역'' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 상업시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선(부천역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 5층 506호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 피부,체형관리샵(미메이드)로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, '근린생활시설및업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 서측으로 소로에, 남측, 동측으로 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

385) 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 385-19) 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 385-20) 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 385-21) 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

본건은 공부상 '제2종근린생활시설(노래연습장)'이나, 현재 피부,체형관리샵(미메이드)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 제2종 근린생활시설(노래연습장)이나, 현재 피부, 체형관리샵(미메이드)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 385번지, 심곡동피노키오상가 5층 506호에 소재함.

1.2. 물건 종별

구분건물 (토지/건물 일괄 매각). 용도: 근린상가.

1.3. 면적

* 토지 면적: 28.12㎡ (약 8.5평)

* 토지 지분: 28.117㎡ (약 8.5평)

* 건물 면적: 157.17㎡ (약 47.5평)

* 건물 지분: 157.17㎡ (약 47.5평)

1.4. 감정가

620,000,000원.

1.5. 사건번호 및 경매 구분

사건번호: 부천지원 2025타경35117 (1).

경매 구분: 부동산 임의경매.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 8월 12일 접수된 화도농업협동조합의 근저당권(을2)이 말소기준권리가 됨.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전 및 신탁 등기 관련 내용이 말소되었음 (갑2, 갑3).

* 근저당권 (말소기준권리)이 등기되어 있음 (을2).

* 가압류 (서울보증보험주식회사) 및 압류 (부천시)가 등기되었다가 말소되었음 (갑6, 갑7).

* 본 경매개시 결정 등기(화도농업협동조합)는 말소되었음 (갑8).

* 등기부상 총 채무액은 2,137,756,749원임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세한 내용은 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상임. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 물건이 소재한 경기도 부천시 원미구 심곡동 일대는 지하철 1호선 부천역을 중심으로 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 업종 분석

공부상으로는 제2종 근린생활시설(노래연습장)으로 등록되어 있으나, 현재는 피부, 체형 관리샵(미메이드)으로 이용 중임. 이는 해당 지역의 상업 활동이 다양하게 이루어지고 있음을 보여줌.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 다양한 음식점 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 은행, 우체국, 공원 및 문화 시설 접근도 용이합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설(납골당, 쓰레기 처리장, 대규모 공업단지 등)이 집중적으로 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 다만, 토지거래허가 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 주거용 건물에 해당하므로, 상가 건물인 본 물건의 취득 시 허가 필요 여부는 추가 확인이 필요함.

6.2. 공부상 용도와 현황 이용상태 불일치

건축물대장상 용도는 '제2종 근린생활시설(노래연습장)'이나, 현재는 '피부, 체형관리샵'으로 이용 중임. 이는 향후 행정 지도나 원상 복구 명령 등과 같은 문제가 발생할 소지가 있음.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 21억 원을 초과하여 경매 취하 가능성은 낮으나, 복잡한 권리 관계에 따른 잠재적 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 지역 제한

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 방화지구

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 현재 운영 중인 업종의 수익성 및 추가적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 요건 검토 등 일부 리스크 요소를 신중하게 분석하고 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역을 중심으로 형성된 활발한 상권 내에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 전용 면적을 확보하고 있어 실사용 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 현재 운영 중인 피부, 체형 관리샵 등 관련 업종의 지속적인 운영 또는 타 업종 전환을 통한 임대 수익 극대화가 가능합니다.

* 부천역 주변 지역의 지속적인 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 620,000,000원입니다. 물건의 입지, 면적, 현재 이용 상태, 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이, 토지거래허가구역 지정 등 변수를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예를 들어, 500,000,000원에서 560,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 추가적인 심층 분석 결과를 반영하여 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.