나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4935 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1144-1 굿모닝위너스텔3차 5층514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 소향로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "신중동역" 등이 소재함.

건물의 구조

2003년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 중 5층 514호로서, 외벽: 석재 등 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2003-11-07)

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 25, 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(계남초)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)로 이용중임
-집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물 표시가 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경4935 (1)

물건소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1144-1 굿모닝위너스텔3차 5층514호

건물명: 굿모닝위너스텔3차

물건용도: 오피스텔 (업무시설)

감정평가액: 75,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2909㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.52평) (전용면적)

건물지분: 21.6㎡ (약 6.52평)

1.3. 주요 특징

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물 표시 있음

업무시설(오피스텔)로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, 주위에는 각급 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 "신중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(계남초, 은아유치원), 과밀억제권역에 포함되며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

2.4. 인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 각각 폭 약 25미터 및 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

3.2. 말소기준권리

을9 근저당 (국민은행, 2016-07-28) - 권리금액: 36,000,000원

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련: 주식회사소망건설(소유권보존) → 고홍준(소유권이전) → 김형필(소유권이전, 2007-05-22)

* 채권 담보 관련: 국민은행 근저당 (2016-07-28, 36,000,000원, 말소기준권리), 국민은행 근저당 (2023-06-09, 28,800,000원, 말소)

* 가압류: 신한카드 (2025-05-30, 18,809,351원, 말소), 중소기업은행 (2025-07-22, 1,459,850,268원, 말소), 중소기업은행 (2025-07-23, 30,083,359원, 말소), 국민은행 (2025-09-22, 63,672,893원, 말소)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-11-26, 54,889,381원, 말소)

3.4. 등기부채권 총액

총 1,637,215,871원 (모든 권리 합산, 말소 여부와 무관한 등기부상 총 채권액)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상임.

* 주의사항: 보증금액이 '0원'으로 명시되어 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

본건이 위치한 굿모닝위너스텔3차는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변으로는 근린생활시설, 각급 학교, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 신중동역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역은 도심 상업 및 주거 지역으로, 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 도심 지역의 특성상 상업 시설 운영에 따른 소음이나 교통 체증 등 일반적인 도시 환경 요인은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트 단지들이 주변에 분포하여 주거 환경도 안정적입니다.

5.2. 교육시설

계남초등학교, 은아유치원 등이 인접하여 자녀 교육 환경 측면에서 유리한 점이 있습니다. (단, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

5.3. 교통환경

지하철 7호선 신중동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 이동도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 증축·개축·대수선 금지, 매매 시 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 없이 거래 시 법적 제재를 받을 수 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

6.3. 불확실한 임대차 관계

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 현재 점유자와의 관계 및 명도 진행 시 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 과거 채무 부담 (참고)

등기부상 대규모 가압류(중소기업은행 14억 5천만원 등) 내역이 확인되는 점은, 과거 소유주 또는 관련인의 심각한 재정적 어려움을 시사하며, 이는 물건 자체의 잠재적 문제나 시장 상황에 대한 간접적인 신호로 해석될 수 있습니다. (비록 말소 등기되었으나 참고 정보로 활용)

6.5. 건축 연도

2003년 11월 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 20년이 경과하여 일부 노후화 및 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 신중동역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 입지 조건과 주변의 상업 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 교통망이 발달하여 주거 및 업무용으로 활용도가 높습니다. 그러나 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있다는 점, 토지거래허가구역에 해당한다는 점, 그리고 임대차 관계가 불명확하다는 점은 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 법적 검토 및 현장 조사를 통해 추가적인 위험을 제거하거나 최소화하는 방안을 강구해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신중동역 역세권의 우수한 입지 및 교통 접근성

* 발달된 주변 상업 및 생활 인프라

* 오피스텔로서의 실거주 및 임대수익 잠재력

* 최근 실거래가를 반영한 합리적인 입찰가 산정 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 6,700만원 (11층)

* 2026년 3월: 7,200만원 (4층)

* 2026년 6월: 7,000만원 (7층)

최근 실거래가는 6,700만원에서 7,200만원 사이를 형성하고 있으며, 감정가 7,500만원은 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 본건은 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래가와 감정가, 그리고 위반건축물이라는 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 6,800만원에서 7,200만원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

현 시세 및 물건의 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 6,900만원 을 기준으로 하되, 입찰 직전까지 현장 확인 및 권리 분석을 재점검하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.