나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35100 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 70 은하빌라 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원일초등학교' 북동측 인근에 위치한 은하빌라 제비동 제2층 제201호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 201호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 1996.03.18) 외 벽 : 벽돌쌓기 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(원일초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.2 5.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35100 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 70 은하빌라 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지 면적: 33.21㎡ (약 10.05평)

건물 면적: 45.45㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOO

3. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 소재하며, '원일초등학교' 북동측 인근에 위치한 은하빌라 비동 2층 201호입니다.

부근은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

남서측으로 약 6m 도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 2025년 04월 09일 접수된 이도금융대부주식회사 근저당권(을6)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (해당 사항 없음)

등기부 요약:

* 소유권 이전: 임윤희 (2013.09.04), 최청자 (2015.07.06), 박준희 (2016.07.14)

* 근저당권: 이도금융대부주식회사 (2025.04.09, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 이도금융대부주식회사 (2025.04.09, 5,000,000원) - 말소

* 근저당권부 채권질권설정: 최재명 (2025.04.29, 60,000,000원) - 말소

* 임의경매: 이도금융대부 (2025.11.25, 42,956,711원) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 곽

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-18

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음

* 임차인: 이도금융대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

말소되지 않는 권리는 없으며, 기재된 임차인들은 대항력이 없습니다. 따라서 경매 낙찰자는 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

본건은 '원일초등학교' 인근에 위치하며, 주변은 주택가와 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

인근에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 생활 편의시설 이용도 가능한 지역으로 판단됩니다.

세부적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 원일초등학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. (9번)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. (2, 5번)

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 원종시장 등 지역 시장 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다. (12번)

* 청소년 시설: 원종청소년어울마당이 소재하여 청소년 관련 시설 이용이 가능합니다. (10번)

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인, 재외동포 등은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 허가를 받아야 합니다. (16번)

* 임대관계 미상: 이해관계인의 부재 및 폐문으로 정확한 임대차 관계를 파악하기 어려우며, 현장 조사 및 공부를 기반으로 작성되었습니다. 자세한 임대관계는 미상입니다.

* 기타 제한사항: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

8. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 원일초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이거나 말소되어 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.08.25까지)이 남아있어 낙찰 후 토지거래허가를 받아야 하는 점과, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 점유자 관련 확인이 필요하다는 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 감정가 1억 3,100만원은 현재 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 원일초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근이 용이한 편입니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확합니다.

* 시세 대비 감정가: 주변 시세 및 면적을 고려했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원이며, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 가격은 1㎡당 약 223만 원에서 319만 원 수준입니다. 본건의 건물 면적 45.45㎡를 고려할 때, 시장가치는 약 1억 2,774만 원에서 1억 4,500만 원 사이로 추정됩니다.

따라서, 잠재적 리스크(토지거래허가구역, 임대차 관계 미상)와 감정가격을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다.

리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.