나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35040 [1] 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 103동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역(김포골드라인)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 신도시 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 우수한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상26층 건물 내 20층 2003호로서, (사용승인일: 2011.10.28) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 통행하며 이는 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 광로3류(폭40m~ 50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(프라임유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포한가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지 개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기 간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35040 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 103동 20층 2003호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물 면적: 105.79㎡ (약 32.00평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 439,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "구래역(김포골드라인)" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대규모 신도시 아파트 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 주요 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 우수한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로, 소로, 중로 등 다양한 폭원의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대), 도로구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상자는 외국인 등이며, 용도는 단독다가구, 아파트, 연립, 다세대입니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 8월 12일 접수된 군위축산업협동조합의 근저당권(438,900,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(주식회사영안의 소유권이전 및 신탁등기말소, 김포세무서장의 압류, 군위축산업협동조합의 임의경매, 김포시의 압류)은 말소기준권리보다 늦게 접수되었으므로, 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김하나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 5일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 확인되지 않았습니다. 임차인 김하나 씨는 대항력이 있으나 인수 부담이 없는 상황입니다. 따라서 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없어 권리 분석상 큰 위험은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 속한 김포시 구래동 일대는 신도시 개발이 활발히 이루어진 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 관련 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무 확인

주변 지역 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 특별히 기재된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 유흥 시설이 발달한 지역 특성상 일부 소음이나 유흥업소 밀집 지역에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

아파트명: 한가람마을 우미린

건축일: 2011년 10월 28일 사용승인

구조: 철근콘크리트조, 지하 1층, 지상 26층 건물 내 20층 2003호

규모: 총 1058세대

주차: 단지 내 총 1830대 주차 가능 (제공된 정보에 따르면 지상 4대, 지하 25대, 합계 7대라는 상이한 수치가 있으나, 관리사무소 문의를 통해 정확한 주차 공간 확인이 필요합니다.)

기타: 엘리베이터, CCTV, 보안 시설 등 일반적인 아파트 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 구래역(김포골드라인)을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주변 신도시 인프라를 통해 대형마트, 병원, 은행, 다양한 상업 시설 및 외식업체 등 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 학군

주변에 김포한가람유치원, 김포한가람초등학교, 김포한가람중학교, 프라임유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김하나 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 부담해야 할 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

본 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰자가 잔금을 납부하는 시점이 허가 기간 내에 포함될 경우, 허가 취득 여부가 중요합니다. (특히 외국인 등 특정 대상자에게 적용됩니다.)

6.3. 임대 관계 미상

감정평가 요약 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현황 조사 시 임차인 외 다른 점유자가 있는지, 또는 전입세대 확인 등을 통해 추가적인 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 역세권 신축 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의 시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없고, 권리 관계 또한 명확하여 투자 접근성이 좋습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 매각 진행 가능성과 임대 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 구래역 역세권 단지로 미래 가치 상승 기대.

* 신도시 내 잘 갖춰진 생활 인프라로 높은 주거 만족도 예상.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담이 없어 명도 절차만 원만히 진행된다면 투자 가치 높음.

* 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 6월 실거래가 데이터를 기준으로 분석 시, 본건과 유사한 면적 및 층수의 아파트 매매가는 41,700만원에서 45,000만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본건의 20층은 중간층으로, 평균 시세는 약 43,000만원 내외로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 439,000,000원으로, 최근 실거래가 범위와 유사한 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 42,000만원에서 43,000만원 범위로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 그리고 토지거래허가구역 지정 관련 사항 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.