나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514435 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '부평시장역'이 소재하여 교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 8층 801호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

인천광역시부평구부평동451-98, 센트럴뷰2차 8층801호. 본건물은 총14층 중8층에위치하고있습니다.

1.2. 토지정보

토지면적은6.86㎡(약2.07평)이며, 토지와건물일괄매각대상입니다.

1.3. 건물정보

건물의전용면적은56.87㎡(약17.20평)입니다. 철근콘크리트구조이며, 2016년7월에사용승인을받았습니다.

1.4. 매각대상및경매구분

본건은토지및건물을일괄하여매각하며, 부동산강제경매로진행됩니다.

1.5. 감정가

감정평가액은190,000,000원(1억9천만원)입니다.

1.6. 채권자

본경매사건의채권자는주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건물은인천광역시부평구부평동소재,"부원초등학교"동측인근에위치합니다.주위는아파트,다세대주택등공동주택,오피스텔,학교,근린생활시설등이혼재하는지역으로,제반주위환경은보통수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에버스터미널및지하철'부평시장역'이소재하여대중교통이용이편리하며, 제반차량출입이가능하여교통여건은양호한편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

본건물에는총2명의임차인이확인됩니다.

* 임차인: 안승명

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년04월30일

대항력: 없음

비고: 인수되는보증금없음.

* 임차인: 안주혁(주택도시보증공사)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년11월15일

확정일자: 2022년10월18일

대항력: 없음

비고: HUG인수조건변경관련으로, 보증금2억원이있으나대항력없음.

3.2. 등기부현황

본건의말소기준권리는2023년12월7일접수된인천광역시부평구의압류(갑4)입니다.

등기부상소유권보존/이전,주택임차권(을3,보증금2억원),압류(갑4,갑6),강제경매(갑5)등모든권리는매각으로인하여소멸될예정입니다.

3.3. 인수되는권리

본경매물건은매각으로인하여모든권리가소멸되는안전한물건입니다.

3.4. 인수보증금합계

인수되는보증금은0원입니다.

4. 상권분석

본물건은인천부평의핵심상업지역에위치하여유동인구가풍부하며, 주변에다수의오피스텔,상가,주택등이밀집해있어안정적인배후수요를기대할수있습니다.특히부평시장역인근은상업시설이집적되어있어상권활성화정도가높습니다.

주변에혐오시설로판단될만한시설은현재까지확인되지않았습니다.

5. 생활정보

본건인근에는부원초등학교,부평고등학교등교육시설이위치하여교육환경이갖추어져있습니다.

또한, 이마트,롯데백화점,CGV등대형편의시설이인접해있어생활편의성이뛰어납니다.부평구청,병원,은행등각종편의시설도쉽게이용할수있습니다.

6. 잠재적리스크

HUG인수조건변경사항은추후발생할수있는절차상변동이나추가부담가능성을시사할수있으나, 현재까지의자료상으로는대항력있는임차인이나인수부담은없는것으로판단됩니다.

토지이용계획상과밀억제권역,중점경관관리구역,토지거래계약허가구역(외국인등주택용도취득)등의규제가존재하지만, 업무시설로이용시일부제한은완화될수있습니다.

건축법상가로구역별최고높이제한지역으로향후신축및증축시고려사항이될수있습니다.

7. 종합의견

본물건은인천부평의중심상업지역에위치한오피스텔로서,역세권의편리한교통환경과풍부한생활인프라를갖추고있습니다.

감정평가액1억9천만원은최근거래사례와유사한수준이며, 권리관계가명확하고인수되는권리나보증금이없어안전한투자가가능합니다.

HUG관련사항또한정리되어인수부담은없을것으로보입니다.다만,토지이용계획상규제사항에대한추가확인이필요할수있습니다.

8. 투자포인트

* 역세권입지: 지하철'부평시장역'도보권으로교통이매우용이합니다.

* 풍부한배후수요: 인근주거 및 상업시설의밀집으로안정적인임대수익을기대할수있습니다.

* 안전한권리관계: 인수되는권리및보증금이없어안심하고투자할수있습니다.

* 합리적인감정가: 최근유사면적거래가와유사한수준으로시세차익또는안정적인임대수익확보에유리합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 190,000,000원

최근유사면적거래가(2026년3월): 190,000,000원(56.87㎡)

최근다른면적거래가(2025년2월): 212,000,000원(73.99㎡)

인수되는보증금: 0원

종합적으로고려했을때,본물건의시장가치는감정가수준또는그이상으로판단됩니다.경쟁입찰자수,경매시장분위기,권리관계의명확성등을고려하여, 보수적으로185,000,000원 ~ 200,000,000원 범위내에서입찰가를산정하는것을제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.