나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514349 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-46 삼성하이츠맨션 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2001.3.5. ) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경514349 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 396-46 삼성하이츠맨션 4층401호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2001년 03월 05일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지 지분: 17.037㎡ (약 5.15평)

건물 면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물 지분: 33.6㎡ (약 10.16평)

1.3. 매각 정보

감정가: 93,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경514349 강제경매개시결정 (2025.12.02. 접수) - 채권자 이보라, 채권액 115,000,000원 (등기부 상 갑10번 권리)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 7번 주택임차권 (2024.10.10. 등기) - 임차인 이보라, 임대차보증금 115,000,000원.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 115,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-09-29

확정일자: 2022-09-06

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 본 경매의 채권자(이OO)이기도 합니다. 따라서 경매 낙찰가액이 임차인의 보증금 전액(115,000,000원)을 변제하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다. 그러나 낙찰가가 115,000,000원 이상일 경우, 채권자(임차인)에게 보증금이 변제되어 매수인이 인수하는 보증금은 없게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"부평중학교"가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내에서 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태를 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 점유 상태, 내부 설비의 노후화 정도 등을 파악하는 데 어려움을 초래할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 115,000,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인이 경매 채권자이므로 낙찰가에 따라 인수 금액이 달라지나, 투자 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 물건은 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당되어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액은 93,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 경매 채권자인 이보라 씨가 115,000,000원의 보증금을 가지고 있다는 점입니다. 채권자가 임차인이므로, 경매 낙찰가액이 임차인의 보증금 전액을 변제할 수 있다면 매수인의 보증금 인수 부담은 없게 됩니다. 그러나 낙찰가가 115,000,000원에 미달할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수하게 되므로 투자 리스크가 높습니다. 또한, 내부 확인이 불가능하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인 겸 채권자의 경매 신청

임차인이 직접 경매를 신청하여 낙찰가액이 보증금 전액을 충당할 경우, 매수인의 보증금 인수 부담이 사라져 투자 리스크가 크게 줄어듭니다.

8.2. 부평동 지역의 주거 가치

인천 부평구는 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 주거 환경을 갖춘 다세대주택은 장기적인 관점에서 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

8.3. 내부 상태 확인 및 활용 가능성

내부 확인이 불가능한 상태이나, 만약 내부 상태가 양호하거나 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있다면, 향후 임대 수익이나 매매 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

최근 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 연식(2001~2002년)의 다세대주택 거래가는 3.3㎡당 약 180만원에서 220만원 선으로 분석됩니다. 본 물건의 전용 면적(33.60㎡)을 고려할 때, 시세는 약 6,000만원에서 7,400만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 115,000,000원

본건은 채권자인 임차인 이보라 씨가 보증금 115,000,000원을 인수해야 하는 권리를 가지고 있으며, 이 금액이 경매 낙찰가에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 임차인이 경매 채권자이므로, 경매 낙찰가가 115,000,000원 이상으로 결정될 경우 임차인의 보증금은 변제되어 매수인의 인수 부담은 없어집니다.

상기 분석을 종합하고, 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 염두에 두며, 보수적인 투자 관점에서 감정가의 85% 수준으로 79,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 가정 하에, 매수인의 총 지출액이 감정가를 크게 초과하지 않도록 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.