나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35070 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층907호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡본동 소재 국철1호선'부천역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 판매시설, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제9층 제907호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 소로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 심곡동 391-4 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) (2) 심곡동 391-26 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층907호

건물명: 대준블루온

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축년도: 2014년

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트평스라브지붕)

층수: 지하2층, 지상10층 중 9층 907호

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

건물 면적 (전용면적): 16.04㎡ (약 4.85평)

감정가: 90,000,000원

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 적용)

SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 국철 1호선 '부천역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 판매시설, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(부천역)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접합

가축사육제한구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 / 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 17일자 기흥세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자김성민))

보증금: 92,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-07-06

배당신고일자: 2024-12-20

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 등기사항 상 주택임차권은 말소 예정이며 대항력 없는 임차인으로 확인됩니다.

* 황동선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-28

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 금액 및 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이나 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 임대수익형 부동산으로의 활용 가치가 있습니다.

부천역을 중심으로 형성된 상권 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역 이용 가능, 다수의 버스 노선.

편의시설: 주변 쇼핑몰, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용 편리.

주거 환경: 역세권 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 생활 환경 양호.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 부동산 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 또는 전매 시 제약이 될 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)와 관련된 조건 변경 사항이 있으므로, 계약 또는 인수 조건에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

소형 면적: 16.04㎡ (약 4.85평)으로 매우 협소한 면적입니다. 임대 수익은 가능하나, 가치 상승 잠재력이나 넓은 공간을 선호하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 주변 지역 지도 조사 결과, 단지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치한 신축급(2014년 준공) 도시형생활주택으로, 소액 투자처로서 매력적입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 깨끗한 권리만 취득하게 되는 안전한 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 SGI 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권이라는 탁월한 입지 조건으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

소액 투자가 가능하여 부동산 경매 입문자에게도 적합합니다.

준신축 건물로 비교적 양호한 주거 환경 제공.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 90,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 ㎡당 약 265만원 ~ 443만원 수준입니다.

건물 연식(2014년 준공) 및 부천역 역세권이라는 점을 감안하여, 본 물건의 현재 시세는 ㎡당 약 350만원 ~ 400만원 수준으로 추정됩니다.

따라서 16.04㎡의 전용면적을 기준으로 잠재적 시장 가치는 약 5,600만원 ~ 6,400만원으로 예상됩니다.

감정가(9000만원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점, 토지거래허가구역 지정(2026년 8월 25일까지), SGI 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 약 75% 수준인 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.