나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514360 [1] 인천광역시 남동구 서창동 564-1 다다주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남측 인근에 위치하는 "다다주택" 제3층 제302호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 5층건중 제3층 제302호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 4M의 보행자전용 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 특수도로(보행자전용도로)( 접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460- 6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강 과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514360 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 564-1 다다주택 3층302호

신주소: 인천광역시 남동구 장아산로174번길 19 (서창동)

용도: 다세대주택 (공동주택)

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

감정가: 254,000,000원

토지면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

건물면적: 58.32㎡ (약 17.66평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (단, 임차인 현황 상 대항력 없음으로 기재됨)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 소재하며, '서창초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 형태의 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물 북서측으로는 노폭 약 20M의 포장도로, 남서측으로는 노폭 약 4M의 보행자전용 도로에 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.). 내국인 매수자에게는 직접적인 제한은 없습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경514360호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6) 입니다.

이하 기재된 대부분의 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사 (최 ) 명의의 임차인이 있으나, 보증금 225,000,000원, 차임 0원이며, 2018년 11월 12일 전입, 2018년 10월 29일 확정일자, 2022년 2월 2일 배당신고일자로 되어 있습니다.

중요한 점은 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 명시되어 있다는 것입니다.

비록 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이라는 문구가 있으나, 법적 경매 절차 상 '임차인 현황'의 '대항력 없음'이 우선적으로 적용될 가능성이 높습니다.

또한, '물건명세서 참고사항'에 '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있습니다.

종합적으로 볼 때, 해당 임차인의 보증금 225,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG (주택도시보증공사)가 해당 물건에 대해 특별한 인수 조건을 가지고 있음을 시사하므로, 실제 입찰 전 HUG의 정확한 인수 조건 및 임차인 관련 처리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부 요약:

주요 권리로는 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 가압류, 압류 등이 있으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 562,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서창동 일대는 주거 밀집 지역으로, 중소규모의 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

생활 편의시설은 소규모 점포 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업시설 이용 시에는 인근 지역으로 이동이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 서창초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의: 단지 인근에 소규모 근린생활시설이 있습니다.

* 기타: 주변에 녹지 공간이나 대형 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 검색이 필요합니다. 혐오시설 존재 여부에 대해서는 현장 방문 및 상세 지도 검색을 통한 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계의 불확실성: '대항력있는 임차인' 문구와 '대항력 없음' 명시 간의 상충되는 정보가 존재합니다. 만약 임차인이 실제로 대항력을 가진다면, 보증금 인수 또는 명도에 상당한 문제가 발생할 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 감정가 254,000,000원에 비해 최근 유사 물건들의 매매가는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악되어, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인 매수자에게는 직접적인 제한은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최근이고(2017년), 입지 조건 및 교통 여건이 무난한 다세대주택입니다.

하지만 임차인과의 권리관계, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이는 본 물건의 투자 가치를 판단함에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

특히 임차인 관련 불확실성은 명도 관련 추가 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필수적입니다.

HUG의 인수 조건에 따라 매각 절차나 인수 조건이 달라질 수 있으므로, 관련 정보를 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 지역 개발 계획 등에 따라 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있다면, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 요인 상쇄 고려)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 다세대주택 매매가가 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 254,000,000원으로, 실거래가와의 괴리가 존재합니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 임차인 관련 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 225,000,000원이 인수되지 않는다고 가정하더라도, 감정가격을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

본 가격은 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 전략적인 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.