나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4836 [1] 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 103동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 중 2층 204호로서 외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2013.06.26)

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 도로개설되어 있으며 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(풍무5), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전 과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(풍무5초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므 로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조)
-김포시의 사실조회회신서에 의하면, 토지(58.9052㎡)+건물(105.9775㎡)에 대한 취득세를 납부하였다는 회신 있음(2025.12.30.자)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4836 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 103동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 644,000,000 원

* 토지면적: 52,860.00㎡

* 건물면적: 105.98㎡ (약 32.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 대지권미등기

* 주의사항: 대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행 시 참고 바람. 김포시의 사실조회회신서에 의하면, 토지(58.9052㎡)+건물(105.9775㎡)에 대한 취득세를 납부하였다는 회신 있음(2025.12.30.자).

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 북서측 인근에 위치함.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

* 주변 환경: 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 특수도로(보행자전용도로) 등에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(초등학교, 중학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 지정이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (농협은행 주식회사, 2016-01-19 접수, 금373,800,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 지상권은 명시적으로 언급되었으나, 해당 물건에는 존재하지 않는 것으로 보임.)

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 근저당부채권근질권설정, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)는 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 990,321,893원

* 특이사항: 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높게 설정되어 있으나, 이는 임의경매의 성격상 채권 신고액을 반영한 것으로 실제 인수될 부담과는 무관함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 김포시 운양동은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 밀집 지역임.

* 상권 유형: 주거 지역 내 상권으로, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 중 2층 204호로서, 2013년 6월 26일 사용 승인되었음. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시 마감임.

* 단지 정보: 풍경마을한강한라비발디 아파트는 총 12개동, 857세대 규모로 2013년 6월 26일에 사용 승인되었음. 총 주차 대수는 1,327대(지하 1,320대, 지상 7대)이며, 최고층은 19층임.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 단지 내에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 소유권이 건물에만 있고 토지에 대한 대지권 등기가 되어 있지 않은 상태임. 감정평가 시 향후 정리될 것을 전제로 평가되었으나, 실제 경매 진행 및 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가 비용이나 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있음.

* 토지이용 제한: 고도지구, 공항 관련 제한구역(다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있음. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 영향을 줄 수 있는 요소임.

* 기타: 임대 관계는 미상임.

1.6. 종합 의견

본 건은 김포시 운양동의 대단지 아파트 내 물건으로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편임. 하지만, '대지권 미등기'라는 중대한 하자가 존재하며, 공항 관련 토지 이용 제한도 확인됨. 감정가는 6억 4천 4백만 원이나, 최근 실거래가는 5억 3천 2백만 원에서 5억 7천 5백만 원 수준으로 감정가 대비 낮은 편임. 대지권 미등기 문제를 명확히 해결하거나 관련 비용을 예측하고 입찰에 참여해야 하는 신중함이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

* 김포시 운양동의 선호도 높은 아파트 단지 내 물건임.

* 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 양호함.

* 비교적 최근(2026년 6-7월)의 실거래가가 제시되어 시세 파악에 도움이 됨.

* 기회:

* '대지권 미등기' 이슈를 해결할 경우, 시장 가치 상승의 잠재력이 있음.

* 낙찰 후 대지권 문제를 해결하여 안정적인 소유권을 확보하면 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 최근 실거래가(2026년 7월 26일 5억 3천 2백만 원, 2026년 6월 8일 5억 7천 5백만 원)와 감정가(6억 4천 4백만 원)를 비교 분석함. 특히, '대지권 미등기'라는 큰 리스크 요인을 고려하여 실거래가 하단부와 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정함. 최근 거래 사례를 볼 때, 105.98㎡(약 32.07평)의 전용면적 아파트의 경우 5억 3천만 원에서 5억 7천만 원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있음. 대지권 미등기 리스크와 제반 비용, 향후 해결 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 540,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.