나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514468 [1] 인천광역시 계양구 효성동 76-4 엘지아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천명현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 아파트, 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으며 제반 대중 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2002.04.22) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

효성동 76-4 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(효성(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천 서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026.08. 27

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514468 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 76-4 엘지아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.5㎡ (약 4.39평)

건물면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 엘지아트빌

주용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2002.04.22

총 층수: 5층

해당 층: 5층

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 효성동 76-4

* 주위 환경: '인천명현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 동류형 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.01.05. 계양구 압류 (갑16)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이민성)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.08.

* 확정일자: 2022.01.18.

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 특이사항: 을구 8번 주택임차권(이민성, 115,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 말소 여부 및 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 정보: 엘지아트빌은 2002년 4월 22일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물입니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 남양연립 (1979년식, 49.49㎡): 8,000만원 (약 533만원/평)

* 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡): 6,970만원 (약 553만원/평)

* 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡): 9,000만원 (약 529만원/평)

* 본건(30.51㎡, 약 9.23평) 기준 시세 분석: 주변 시세(평당 약 529만~553만원)를 적용할 경우, 약 4,890만원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 분석: 본건의 감정가(71,000,000원, 약 770만원/평)는 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 인천명현초등학교가 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 차량 접근성이 좋고, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 함께 다세대주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG) 보증 임차인으로, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025.08.26. ~ 2026.08.25. 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되었으나, 현재(2026.08.27.) 지정 기간이 만료되었습니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 HUG 보증 임차인으로 인한 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변 주거 환경 및 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리가 없어 안전한 물건입니다.

* HUG 보증 임차인: 보증금 관련 문제가 HUG에서 처리되어 명도 및 금전적 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 실거주 목적 적합: 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 실거주 목적 또는 투자 목적으로 고려할 만합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 71,000,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 48,900,000원 (30.51㎡ 기준, 평당 약 530만원 적용)

* 권장 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

* 이는 감정가 대비 시세 하락 요인이 있음을 감안한 범위이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.