나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514508 [1] 인천광역시 서구 연희동 726-2 연희하이츠빌라 5동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 402호로서, 외 벽 : 뿜칠 및 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514508 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 726-2 연희하이츠빌라 5동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

건물/토지 면적: 건물 44.32㎡ (약 13.41평), 토지 23.66㎡ (약 7.16평) (토지 지분 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 등기부상 최초 설정(1996년) 기준, 인근 유사 건물 연식 고려 시 1995년~2001년 사이 건축 추정

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 인근 지하철역 접근성도 양호한 편임.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 관한 규제가 적용됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑9 (울산세무서장 압류, 2023.04.26 접수)

인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

* 주택임차권 (을9): 김유진 (주택도시보증공사)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2022-04-13

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없음.

등기부채권 총액: 110,000,000원 (말소기준권리 및 말소 예정 권리 합계)

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

주변 시세:

최근 2026년 1월 실거래 사례 분석 결과, 인근 연희동 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같음.

* 삼백타운(105,106)동 (전용면적 57.54㎡): 150,000,000원 (건당 약 260.7만원/㎡)

* 연희점보주택(5,6)동 (전용면적 52.39㎡): 131,000,000원 (건당 약 249.9만원/㎡)

세종맨션(106동) (전용면적 59.38㎡) 건당 66,000,000원 거래는 시세와 큰 차이를 보여 특수 거래로 판단되어 본 분석에서 제외함.

본건(건물면적 44.32㎡)의 경우, 위 사례들을 종합하여 추정 시세는 약 110,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가는 101,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 8%~12% 가량 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

주변 환경:

* 교육시설: 서곶중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 교통: 주요 간선도로와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 분포되어 있어 주거 생활이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 현재 만료되었음. (허가구역 지정이 갱신되지 않은 경우, 일반 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 최신 지정 현황 확인 필요.)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 있으므로, HUG 관련 절차 및 보증 관련 추가 확인이 필요할 수 있음.

임차권 관련 명확성: '선순위임차권'이라는 특이사항과 '대항력 없음' 및 등기부상 말소 예정인 임차권 정보가 혼재되어 있으나, 최종적으로는 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없으며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됨. 다만, 관련 서류 및 절차상의 혼선을 주의해야 함.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 주변에 부동산 가치에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동의 다세대주택으로, 서곶중학교 인근에 위치하여 입지조건이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

권리분석 결과 인수되는 권리 및 임차보증금 부담이 전혀 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건임.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 높은 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높음.

권리관계의 명확성: 인수 부담이 전혀 없어 명확하고 안전한 투자가 가능함.

우수한 입지: 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 주거 가치가 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 실거래가 기반 시세: 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원

총 인수 부담액: 0원

예상 입찰가: 108,000,000원

상기 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영하고, 감정가 대비 적정 이윤을 확보하는 것을 목표로 산정한 가격이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.