나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514283 [1] 인천광역시 서구 검암동 637-2 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘검바위역’남측에 위치하며 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 제4층 제403호건으로서, 외벽 : 돌 치장 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514283 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 637-2, 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

* 건물면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

* 감정가: 160,000,000원

1.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 대항력있는임차인 (단, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역' 남측에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

* 제반 주위 환경은 보통 시됨.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역, 검암역)이 소재하여 제반 교통 상황은 양호함.

* 공항철도 및 인천지하철 2호선 이용이 가능하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 제2종일반주거지역임.

2.4. 인접 도로상태

* 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (갑3, 접수일자 2024-09-27)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2016-03-25), 소유권이전 (갑2, 2016-07-07), 소유권이전 (갑3, 2019-11-14), 소유권이전 (갑4, 2024-09-27)

* 주택임차권 (을3, 2024-05-03, 임덕호, 140,000,000원) - 등기부상 말소 기재.

* 강제경매 (갑5, 2025-11-28, 주택도시보증공사, 147,000,000원) - 등기부상 말소 기재.

* 등기부채권 총액: 442,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임덕호)

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-08

* 확정일자: 2019-10-16

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 관련 사항이 있습니다.

3.3. 권리분석 소견

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 을구 3번 주택임차권은 등기부상 말소되었으며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출' 관련 사항으로 보아, 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 그러나, '대항력있는임차인'이라는 문구가 특이사항에 명시되어 있어, 입찰 전 최종 권리관계 재확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 검암역 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

* 인천 서구는 '신흥 거점 도시'로서의 성장을 추구하고 있으며, 경인아라뱃길, 청라국제도시, 검단신도시 등 개발 사업이 진행 중에 있습니다.

* 과거 쓰레기 매립지였던 곳을 드림파크 등 친환경 공간으로 개발하려는 노력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역, 검암역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 검암역 주변으로 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 검암 도서관, 서구 국민체육센터 등 공공시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육기관

* 검암초등학교, 검암중학교 등 교육기관이 인근에 소재합니다.

5.3. 의료기관

* 종합병원 등의 대형 의료기관 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황' 상 '대항력 없음'으로 기재된 점과 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서' 제출 사실을 종합하면 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 그러나, 간혹 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

6.2. 지역 환경 관련 리스크

* 인천 서구는 과거 수도권 쓰레기 매립지 등으로 인해 혐오시설 관련 이슈가 있었던 지역입니다.

* 다만, 본 물건지(검암동 637-2) 주변으로 직접적인 혐오시설이 명시되지는 않았습니다.

* 최근 기사에서는 인천 서구 경서동에 공공 열분해시설 추진에 대한 주민 반발이 있고, 수도권 생활폐기물 직매립 금지에 따라 소각시설 관련 논의가 진행 중임을 알 수 있습니다.

* 이러한 지역 환경 이슈는 향후 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리관계 관련 리스크

* 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높게 형성되어 있어, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 하지만 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역 및 검암역 이용이 가능한 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계상 임차인 관련 사항이 다소 복잡하게 보일 수 있으나, '대항력 없음' 및 'HUG의 말소동의 확약서 제출' 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 특이사항에 언급된 점은 최종 확인이 필요합니다.

지역 환경 측면에서는 과거 쓰레기 매립지 등과 관련한 이슈가 있었으나, 현재는 친환경 공간 조성 및 신도시 개발 등 긍정적인 변화를 추구하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검바위역, 검암역 도보 이용 가능한 역세권 단지.

* 편리한 교통: 공항철도 및 인천지하철 2호선 이용으로 서울 및 수도권 접근 용이.

* 안정적인 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 위험 감소.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 주변 시세 분석:

* 인근 다세대주택 최근 매매 사례 (2026년 1월)를 기준으로 볼 때, 전용면적 약 30.72㎡가 9,300만원, 약 72.87㎡가 18,300만원, 약 62.67㎡가 17,900만원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적(47.60㎡)을 고려하여 시세를 추정하면, 평당 약 250만원 ~ 300만원 선으로 산출됩니다.

* 이에 따라 본건의 시장 가치는 약 1억 1,800만원 ~ 1억 4,300만원 범위로 예상됩니다.

* 종합 의견:

* 감정가가 1억 6천만원이지만, 최근 실거래가 및 면적을 고려한 시장 시세는 1억 3천만원 내외로 판단됩니다.

* 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 시장 시세를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 예상 낙찰가: 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 하였으며, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.