나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514273 [1] 인천광역시 부평구 십정동 476-10 더베리타스 1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "간석오거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선 "간 석오거리역"이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 12월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 12층 건 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 37미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,?상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보 호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>,?철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514273 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 476-10, 더베리타스 1동 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 152,000,000원

토지면적: 9.71㎡ (약 2.94평)

건물면적: 39.08㎡ (약 11.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2016년 12월 28일

건축구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 12층 건물

건물층수: 지하 1층, 지상 12층

해당층: 3층

호수: 304호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "간석오거리" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 갑4 압류 (잠실세무서장, 2022-12-30)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전 (박용운)

* 을3 주택임차권 (정승우, 보증금 178,000,000원, 2021-09-27 전입) - 본건은 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3 소유권이전 (신재욱, 2021-10-18)

* 갑4 압류 (잠실세무서장, 2022-12-30)

* 갑5 가압류 (주택도시보증공사, 2023-04-25)

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-28) - 본 건의 경매개시결정 등기입니다.

* 갑7 압류 (강서세무서장, 2026-05-13)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정승우)

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-27

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매각으로 소멸됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(갑4 압류)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평구 십정동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 배후 수요가 뒷받침되는 상권입니다. "간석오거리" 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 구성

건축물대장 상 본 건물("더베리타스")은 제1종 근린생활시설, 업무시설(46개 호실), 공동주택(4세대) 등으로 복합 사용되고 있습니다. 본건은 이 중 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"간석오거리" 인근에 위치하여 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 주거 및 업무시설과의 연계성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천지하철 1호선 "간석오거리역"을 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 주변 도로망을 이용한 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역(2024-12-16), 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내에 매각이 진행될 경우, 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 시점 기준으로 허가구역 지정 만료일이 도래하였으나, 세부 확인 필요)

6.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 본건 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 오피스텔로, "간석오거리" 인근의 교통 및 생활 편의성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리분석 상 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다. HUG 관련 임차권이 존재했으나, 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 법적으로 깨끗한 소유권을 확보하게 됩니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 매각 이후 절차 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 간석오거리역 및 주변 상업시설 이용 용이

* 권리관계 분석상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리 소멸 및 HUG 임차권 인수 없음

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 관리 상태 양호 기대

* 부동산 강제경매: 채권자의 경매 신청으로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물("더베리타스") 내 유사 면적(약 39㎡) 오피스텔의 거래가(2026년 5월 25일 예정) 105,000,000원에 형성된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 2,683,000원에 해당합니다.

본건의 감정가는 152,000,000원이며, 이는 제곱미터당 약 3,889,000원으로, 최근 거래 사례의 제곱미터당 단가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 시세를 반영하여 105,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 거래된 유사 면적 물건 가격과 감정가, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.