나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514364 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천시청" 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 3층 / 지상 15층 건중 제3층 제308호로서, 외벽 : 화강석버너구이마감 및 세멘몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 3필 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 포장도로와 접하며, 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514364 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 3층 308호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 8.71㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.71㎡ (약 2.63평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.43평)

건물지분: 57.6019㎡ (약 17.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 2015년 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 15층 중 3층 308호.

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천시청" 남동측 인근에 위치합니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

주위환경: 인천시청, 인천광역시의회, 인천종합문화예술회관, 인천시립박물관 등 주요 공공기관 및 문화시설이 밀집해 있으며, 롯데백화점, 현대백화점, CGV 등 상업시설도 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자: 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 을구 8번 순위 강제경매(주택도시보증공사, 210,000,000원)로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(고 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-26

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 주택도시보증공사와의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구월동 일대는 인천광역시의 행정 및 상업 중심지로, 인천시청을 중심으로 다양한 관공서, 금융기관, 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집해 있어 배후 수요 또한 풍부한 지역입니다.

인근 지역에 데이터센터 건설로 인한 소음 및 진동 우려가 제기된 바 있으나, 본건과는 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 또한, 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 문제가 발생하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천 지하철 1호선 인천시청역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

편의시설: 롯데백화점, 현대백화점, CGV, 홈플러스 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 인접해 있습니다.

주거환경: 인천시청 주변의 잘 정비된 도시 인프라를 누릴 수 있으며, 공공기관 밀집 지역으로 치안이 양호한 편입니다.

건물: 2015년에 사용승인된 룩소르주상복합아파트로, 총 15층 건물 중 3층에 위치하며 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련: 과거 복잡한 권리 관계가 있었던 것으로 파악되나, 현재 대항력 없는 임차인으로 정리되었고 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 모든 서류 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 도시 계획 사항이 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 외국인 토지 거래 허가 구역으로 지정된 점(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)은 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

과거 복잡했던 권리 관계가 정리되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

도시 중심부에 위치하여 지속적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 인천광역시청 및 주요 행정/상업 시설 인접

뛰어난 교통: 지하철 및 버스 노선 편리

안정적인 수요: 오피스텔 및 주상복합 밀집 지역

권리관계 명확화: 인수 부담 없는 권리 분석 완료

개발 잠재력: 도시 중심부로서의 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 3년간의 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원 사이에서 형성되어 있습니다.

감정가는 1억 7,200만원으로, 이는 최근 시세보다 높은 편입니다.

가장 최근 거래 사례인 2026년 4월 17일 거래(1억 4,500만원)를 기준으로 볼 때, 낙찰가는 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

경매 물건의 특성 및 입찰 경쟁률을 고려하여, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 약 1억 5,000만원에서 1억 5,800만원 사이로 판단됩니다.

수익률 및 리스크를 고려한 권장 입찰가는 1억 5,500만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.