나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514329 [1] 인천광역시 계양구 작전동 99-5 중앙하이츠아파트 2동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천화전초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 건물내의 제10층 제1004호로서, (사용승인 : 1990.10.29) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

작전동 99-5 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 작전동 99-9 :제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 작전동 100-3 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514329 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 99-5 중앙하이츠아파트 2동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

토지면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

건물면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재한 '인천화전초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경이 무난한 편입니다.

교통상황: 단지 내 포장도로를 통하여 외부 간선도로로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 강남세무서장의 근저당권 (을구 5번)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 현재 진행 중인 본 경매(강제경매, 갑구 5번)를 포함하여, 을구 6번 주택임차권, 을구 5번 근저당권 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG), 우 (담당자)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 31일

* 확정일자: 2022년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차인의 보증금 1억 8천만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

권리분석 종합: 본 건은 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 또한 인수되지 않아, 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 속한 작전동은 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 공동주택 단지들과 함께 상점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 단지 정보: 본건이 위치한 중앙하이츠아파트는 1990년 10월 29일에 사용 승인된 아파트로, 총 2개동, 186세대로 이루어져 있습니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 건물 중 10층에 해당합니다. 1990년 준공 이후 약 36년이 경과하여 건물 노후화가 진행된 상태임을 감안해야 합니다.

편의 및 교육 시설: 단지 인근에 인천화전초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주차: 아파트 단지 내 총 57대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

면적 정보:

* 토지면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

* 건물면적 (전용면적): 59.58㎡ (약 18.03평)

* 감정평가액: 204,000,000원

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1990년에 준공되어 30년 이상 경과한 건물로서, 향후 예상되는 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

재건축/재개발 가능성: 장기적인 관점에서 재건축 또는 재개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 구체적인 사업 추진 계획은 확인되지 않았습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 다만, 일반적인 주거용 아파트 거래 및 이용에 직접적인 큰 제약을 줄 것으로 보이지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 중앙하이츠아파트 10층에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 매우 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 법적 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

비록 건물 노후화는 단점으로 작용할 수 있으나, 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 법적 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 외에는 특별한 리스크가 없습니다.

시세 대비 합리적 취득 기회: 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 수준으로 취득 가능하여 투자 매력이 있습니다.

지역 개발 잠재력: 향후 해당 지역의 개발 계획이나 호재 발생 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 동일한 면적(59.58㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 12일에 5층이 205,000,000원, 2026년 6월 11일에 15층이 183,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정평가액은 204,000,000원입니다.

본 건은 10층에 위치하고 있으며, 5층 거래가(205,000,000원)를 주요 참고 가격으로 고려하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 205,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 높습니다.

경쟁 상황 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 210,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.