나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514373 [1] 인천광역시 서구 경서동 731-12 리치캐슬2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재"인천경서초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2012.06.29.) 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514373 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 731-12, 리치캐슬2 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 4천 2백만원

토지면적: 31.98㎡ (약 9.68평)

건물면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.3. 건물 및 토지 정보

건축물 사용승인일: 2012년 06월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

건물 마감: 외벽 드라이비트 마감, 내벽 미기재, 창호 새시

토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지

토지 이용: 주거용 건부지

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, '인천경서초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 최인미 (2012.07.12.)

* 소유권이전: 김현경 (2013.09.27.)

* 소유권이전: 박상욱 (2022.03.16.)

* 주택임차권: 최지애 (1억 5천만원, 2024.09.05. 말소) - 전입 2022.02.18., 확정 2022.02.04.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (1억 5천만원, 2025.12.03. 말소) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.01.07. 말소)

총 등기부채권액: 1억 5천만원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 1억 5천만원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 을구 순위 7번의 주택임차권 등기는 말소될 예정입니다. 다만, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 달라질 수 있으나, 현재 등기부상 말소 예정으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 14일 거래: 752-4번지 크리스탈빌, 56.24㎡, 8천5백만원 (약 151만원/㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 738-12번지 그레이스파크빌, 47.76㎡, 9천만원 (약 188만원/㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 730-3번지 보람아트빌2차, 44.88㎡, 7천6백만원 (약 169만원/㎡)

본건 건물 면적은 50.82㎡이며, 주변 최근 거래 사례들을 볼 때, 제곱미터당 평균 시세는 약 170만원 수준입니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 8천 6백만원대입니다. 그러나 감정가(1억 4천 2백만원)와 비교했을 때, 시세가 상당히 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 예상 입찰가

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으며, 최근 시세 거래를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 8천 5백만원에서 9천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 시장의 경쟁 상황 및 향후 낙찰가율 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (검색 결과: 서구 생활공구 공유센터, 라온플레이스 등 생활 편의 관련 시설 존재)

5.2. 교육시설

'인천경서초등학교'가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 그 외 인근 지역에 다수의 학교가 소재하고 있습니다. (검색 결과: 인천광역시교육청 소속 초·중·고등학교 및 특수학교 정보 확인됨)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 대상이므로, 내국인에게는 직접적인 영향이 적습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이기도 하면서 채권자 지위에 있어, HUG의 인수 조건 변경 사항을 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 현재까지 제공된 정보상으로는 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

* 주변 환경 관련 우려: 언론 보도에 따르면, 인근 지역(경서동)에 공공열분해시설과 같은 환경/기피 시설 설치 추진으로 인한 주민 반대 및 환경 문제 우려가 제기되고 있습니다. (다만, 본건 물건지와의 직접적인 거리 및 영향 정도는 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2012년 준공)이며 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 이용도 편리한 입지입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 장점이나, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 및 인근 지역의 환경 시설 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 낙찰 시 인수하는 권리 및 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가진 물건입니다.

* 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있어, HUG 관련 인수 조건 변경 사항을 정확히 파악하면 절차 진행에 유리할 수 있습니다.

* 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 4천 2백만원이나, 최근 시세 자료 분석 결과, 주변 유사 물건의 실거래가는 7천 6백만원에서 9천만원 사이에 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 채무가 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안하여 8천 5백만원 ~ 9천 5백만원 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 추이 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.