나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514311 [1] 인천광역시 부평구 부평동 217-7 스카이블레스 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측 인근에 위치하는 스카이블레스 9층 902호로서 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 9층 902호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약25미터 및 약8미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호 구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 중점경관관리구역(2025 -05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025. 8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2023년 11월 14일 인천지방법원 임차권등기명령(2023카임3775) 임차보증금: (2)금237,000,000원 확정일자: 2021년 9월 30일 임차권자: 강민교(750228-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경514311 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 217-7 스카이블레스 9층 902호

용도: 오피스텔

감정가: 243,000,000원

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.344㎡ (약 2.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 902호

1.1. 입지조건

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본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.

남동측 및 남서측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

해당 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호 구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있습니다.

인근에 학교(부흥초등학교)가 소재하고 있어 교육 환경 보호에 대한 법률이 적용됩니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

등기부등본 상 소유권 이전(갑2)은 이병우, 소유권 보존(갑1)은 최병화 명의로 되어 있습니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 주택도시보증공사(강민교)

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-16

확정일자: 2019-10-04 (인천지방법원 임차권등기명령 2023카임3775)

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음

등기부상 권리금액: 226,000,000원 (을3, 주택임차권, 강민교, 2019-01-08 접수)

비고: 해당 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 변은정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 명도에 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항:

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로서 경매 절차에 관여하며, 인수 조건에 변경이 있을 수 있습니다.

- 공동담보: 본 물건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있습니다.

- 임차권등기명령: 2023년 11월 14일 강민교에 의해 임차권등기명령이 신청되었습니다.

1.3. 상권분석

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본 건물은 부평구 부평동의 중심 상업지구에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변에는 부흥초등학교가 있어 교육 관련 시설과의 연계성도 있습니다.

교통이 편리하고 유동인구가 많은 지역으로, 오피스텔 및 상가 이용에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 활용 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통:

- 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

- 주상복합지대로서 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육:

- 부흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

- 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 내 설비:

- 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인(변은정)의 존재: 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 대비가 필수적입니다.

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사 관련 절차 변경 가능성이 있어 경매 진행 및 인수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보 물건의 상태가 본 건 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천 부평구의 역세권 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 상권이 양호한 편입니다.

최근 매매 사례(2025년 10월 22일, 241,000,000원)를 고려할 때 감정가(243,000,000원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 변은정 씨(보증금 0원)의 존재와 HUG 관련 특이사항은 본 경매 물건의 주요 리스크 요인입니다.

이 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 부평구의 중심 상업지구에 위치하여 접근성과 편의성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 14층 건물로 안정적입니다.

* 최근 유사 물건 매매 사례: 2025년 10월 22일 동일 건물, 유사 면적(59.64㎡)이 241,000,000원에 거래되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 243,000,000원입니다.

최근 유사 면적(59.64㎡)의 실거래가는 241,000,000원(2025년 10월 22일)으로 확인되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 변은정(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크와 HUG 관련 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 감안하여 예상 입찰가는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본 물건의 권리관계, 임차인 명도 가능성, 법원 매각 절차 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.