나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514307 [1] 인천광역시 서구 경서동 755-10 휴먼파크빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 4층 건내 3층 304호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약12m, 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접 합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2 014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토 지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514307 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 755-10 휴먼파크빌 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 39.02㎡ (약 11.80평)

건물면적: 49.52㎡ (약 14.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 주변에 경서초등학교가 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 7번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 123,500,000원)이 존재하나, 말소 예정으로 표기되어 있습니다. 물건명세서 참고사항에도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리로 보기 어렵습니다. 임차인 현황 상 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)의 전입일자(2022-01-10)와 확정일자(2021-12-09)가 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 123,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2021-12-09

* 대항력: 없음

4. 상권분석

인근에 학교(경서초등학교)와 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 지역입니다. 주거지로서의 기능에 충실한 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인접 도로 상황은 서측 및 동측으로 노폭 약 12m, 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 일반적으로 '인수조건 변경'은 매수인이 기존 임차인의 권리를 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행될 때 사용될 수 있습니다. 본 건의 경우, 주택임차권이 말소될 것으로 보이나, 이로 인한 잠재적 변수가 없는지 추가 확인이 권장됩니다.

* 선순위임차권: 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '선순위임차권'이라는 문구가 함께 언급되어 혼란의 여지가 있습니다. 다만, 등기부상 을구 7번 권리가 말소 예정이고 물건명세서에 말소동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 인천 서구 경서동 지역의 경우, 수도권매립지 인근에 공공 열분해시설 설치 추진과 관련하여 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 해당 물건지(755-10)와 열분해시설 예정지(수도권매립지 인근) 간의 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 지역 내 혐오시설 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 주거 입지는 양호합니다. 건축년도가 2010년으로 비교적 신축이며, 건물 상태 및 설비 내역도 양호한 편입니다. 임차권 관련 권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 감정가 대비 주변 시세가 다소 낮은 편으로, 권리관계가 명확하다면 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경서초등학교 인근 양호한 주거 입지

* 비교적 신축(2010년 준공)의 다세대주택

* 임차권 관련 권리관계 명확화 (대항력 없음, 말소 예정)

* 'SGI 인수조건 변경' 관련 불확실성 해소 시 시세 대비 저렴한 취득 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래가는 8,500만원에서 9,000만원 수준입니다.

* '크리스탈빌'(752-4, 56.24㎡, 2010년식) 8,500만원

* '그레이스파크빌1동2동'(738-12, 47.76㎡, 2012년식) 9,000만원

* '보람아트빌2차'(730-3, 44.88㎡, 2010년식) 7,600만원

본 건물의 건물면적은 49.52㎡입니다. '그레이스파크빌1동2동'의 경우 47.76㎡ 면적에 9,000만원으로 거래되었으며, '크리스탈빌'의 경우 56.24㎡ 면적에 8,500만원으로 거래되었습니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 본 건물의 시세는 약 7,600만원에서 9,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가 149,000,000원은 시세 대비 높은 편입니다.

'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 사항이 말소 동의 확약서 제출로 권리 인수 부담이 없는 것으로 판단되지만, 만일을 대비한 리스크 비용을 감안해야 합니다.

주변 시세와 경매 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 98,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래된 유사 물건의 상단 가격과 비교하여, 잠재적 리스크 해소 및 합리적인 수익률 확보를 위한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.