나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514185 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 7층717호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 아파트, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선(경인선) "주안역" 이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제7층 제717호로서, (사용승인일: 2014.02.04) 외벽: 돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 하이새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<주안동 115-1> 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) <주안동 115-11> 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금75,000,000원 -점유개시일; 2021.04.29 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514185 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 7층 717호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 53,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.93㎡ (약 0.89평)

토지 지분: 2.929㎡ (약 0.89평)

건물 전용면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

건물 지분: 15.04㎡ (약 4.55평)

1.3. 건축물 정보

건축물명: 주안 웰가 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 15층 건물

사용승인일: 2014년 02월 04일

세대수: 280세대

총 주차대수: 건물 내 실내 주차 20대, 실외 주차 6대

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 수도권 전철 1호선 "주안역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1번지 및 115-11번지로, 해당 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경514185)입니다.

3.2. 등기부 요약

현재까지 파악된 등기부상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전(신탁 등기 말소) / 이순자

* 소유권 이전 / 문중석

* 주택임차권 / 황민구 (보증금 75,000,000원, 전입일자 2021.04.29, 확정일자 2021.03.29)

* 소유권 이전 / 양현규

* 강제경매 / 주택도시보증공사 (채권액 75,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황민구)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2023-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 을구 순위 3번의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주안역 역세권에 위치하며, 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다. 석암초등학교가 인근에 있어 주거 환경으로 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 주변: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 혼재

* 교통: 1호선 주안역, 버스정류장 인접

* 교육: 석암초등학교 인근

* 아파트 관리사무소 연락처: 032-433-1934

5.2. 아파트 시설

주안 웰가 도시형생활주택은 2014년 준공된 건물로, 총 15층 높이에 280세대로 구성되어 있습니다. 공동주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 물건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건의 변경 가능성을 시사하며, 임차인 현황에서 HUG가 임차인으로 등재되어 있고 대항력이 없는 점, 그리고 말소동의 확약서 제출 사실로 미루어 보아, 경매 절차를 통해 해당 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 HUG 측과의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

본건 토지 소재지는 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26~2026.8.25). 이는 외국인 투자자에게 해당 기간 동안 거래에 대한 허가 절차가 필요함을 의미합니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교 주변의 건축 및 영업 활동에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 주안 웰가 아파트는 1호선 주안역을 중심으로 형성된 역세권 단지 내 소형 아파트입니다. 2014년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 15.04㎡의 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 임대 사업 목적에 적합한 물건입니다. 권리 분석상 인수 부담이 없고, HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인만 이루어진다면 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가는 5,300만원이나 최근 실거래가는 4,400만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 주안역 이용 편리

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주거 수요 충족

* 준신축급 건물: 2014년 준공으로 양호한 건물 상태

* 권리상 안전: 인수 부담 없는 권리 관계

* 소액 투자 가능: 5천만원대의 저렴한 감정가

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 주안 웰가 아파트(전용면적 15.04㎡)는 2026년 4월, 5월, 6월에 각각 4,400만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 매매가: 4,400만원 (2026년 4월, 5월, 6월)

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 5,300만원이나, 최근 실거래가는 4,400만원으로 시세 대비 감정가가 높게 책정되었습니다. 권리 인수 부담이 없다는 점, HUG 관련 조건 확인이 필요하다는 점 등을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

최근 시세인 4,400만원을 기준으로, 보수적으로 경매 프리미엄 및 추후 명도 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추천 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 4,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.