나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514258 [1] 인천광역시 남동구 구월동 349-965 성원빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 101호로서, 외벽 : 타일붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택(1세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5)토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.1. 사건 개요

3.

4. 사건번호: 인천지방법원 2025타경514258 (1)

5. 경매구분: 부동산강제경매

6. 채권자: 주택도시보증공사

7. 2.2. 물건 현황

8.

9. 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 349-965 성원빌라 1층101호

10. 용도: 다세대주택

11. 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 101호

12. 이용상태: 주택(1세대)으로 이용중임.

13. 매각대상: 토지/건물일괄매각

14. 2.3. 감정가 및 면적

15.

16. 감정가: 118,000,000원

17. 토지 면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

18. 건물 면적: 51.35㎡ (약 15.53평)

19. 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

20. 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

21. 2. 입지조건

22.

23. 2.1. 위치 및 주위 환경

24.

25. 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

26. 2.2. 교통 상황

27.

28. 본건 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

29. 2.3. 주변 시설

30.

31. 인근에 인천구월초등학교가 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

32. 3. 권리분석

33.

34. 3.1. 권리관계 요약

35.

36. 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구11번)입니다. 이에 따라 다음과 같은 권리들이 말소될 예정입니다.

37. * 주택임차권 (을10, 김승우, 2023-08-30 접수)

38. * 압류 (강서세무서장, 2023-01-27 접수)

39. * 압류 (남동구, 2023-04-14 접수)

40. * 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-28 접수, 본건)

41. 등기부상 총 채권액은 1,177,000,000원입니다.

42. 3.2. 임차인 현황 및 분석

43.

44. * 임차인: 주택도시보증공사 (김승우)

45. * 보증금: 107,000,000원

46. * 차임: 0원

47. * 전입일자: 2021-07-28

48. * 확정일자: 2021-07-09

49. * 배당신고일자: 2023-08-30

50. * 대항력: 없음

51. * 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

52.

53. 상기 임차인 김 의 경우, 대항력이 없으며 보증금 107,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 관련 특이사항이 있어, 권리분석 시 해당 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

54. 3.3. 인수되는 권리

55.

56. 현재 제공된 정보에 따르면, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 을구 순위 10번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점, 그리고 등기부상 해당 권리가 말소 예정으로 기재된 점, 임차인 현황에 대항력이 없다고 명시된 점을 종합적으로 고려할 때, 통상적인 경매 절차에 따라 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 확약서 및 말소 절차 진행 상황에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

57. 4. 상권분석

58.

59. 본건은 주거용 건물과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지 상권으로 분석됩니다. 대규모 상업시설과의 거리는 파악되지 않았으나, 지역 내 기본적인 수요를 충족할 수 있는 상권을 형성하고 있습니다.

60. 5. 생활정보

61.

62. 5.1. 주거 환경

63.

64. 본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 주거용으로 이용 중에 있습니다. 주변 환경은 주택 및 학교 등이 혼재하여 정온한 주거 환경을 제공합니다.

65. 5.2. 편의시설

66.

67. 인근에 인천구월초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

68. 6. 잠재적 리스크

69.

70. 6.1. 법적 리스크

71.

72. * 임차권 관련 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 10번 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 이는 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다. 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 인수조건 변경 관련 사항이 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

73. * 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 외국인 토지거래 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당하나, 이는 외국인 구매 시에만 적용됩니다.

74. 6.2. 시장 리스크

75.

76. 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 존재합니다.

77. 6.3. 기타 리스크

78.

79. 건물 준공 연도(1996년)를 고려할 때, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

80. 7. 종합 의견

81.

82. 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 다세대주택으로, 인천구월초등학교 인근에 위치하여 주거 입지 조건이 양호합니다. 현재 파악된 정보상 임차인의 대항력은 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 및 HUG 인수조건 변경 등은 권리관계 분석 시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 정보를 고려하여 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

83. 8. 투자 포인트

84.

85. * 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, 인수 보증금 합계 0원)

86. * 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역

87. * 주변 근린생활시설 이용 용이

88. 9. 예상 입찰가

89.

90. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 물건이 4,500만원에서 8,500만원 사이에 거래되었습니다. 특히, 2026년 3월 거래된 49.82㎡ 면적의 신세계빌라가 8,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(51.35㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 본건의 감정가는 118,000,000원이지만, 최근 실거래가와의 격차가 존재하며, 권리 관련 복잡성이 일부 확인되어 신중한 접근이 필요합니다.

91.

92. 이에, 인수되는 보증금이 없고, 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 상황 및 향후 권리관계 확정 여부에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.