나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514262 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하는 "인천부원초등학교" 동측인근의 "센트럴뷰2차" 6층 606호로서 주위는 오피스텔, 상업 및 주상용부동산 등이 주를이루는 지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측 및 서측으로 접한 소로를 통하여 부평대로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 인천지하철 부평시장역이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건내 6층 606호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2016.07.11.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형("ㄴ"자형)토지로서 근린생활시설, 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서상에 "주택임차권"등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514262 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 6층 606호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 7.86㎡ (약 2.4평)

건물면적: 65.10㎡ (약 19.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

집합건물 건축년도: 2016년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부원초등학교" 동측 인근에 위치한 "센트럴뷰2차" 6층 606호로, 주위는 오피스텔, 상업 및 주상용부동산 등이 밀집된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 남측 및 서측으로 접한 소로를 통해 부평대로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 부평시장역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태: 본 건물은 남측 및 서측으로 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 갑구 4, 6, 7, 10번의 압류 및 가압류, 갑구 9번의 강제경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 3번 주택임차권 등기가 등기부에는 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임대차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금/채무: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이재규)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2021-03-24

대항력: 없음

비고: 보증금액이 명시되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리: 2022-04-08, 양천구(서울특별시)의 압류 (갑 4)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 오피스텔, 상업시설, 주상복합 등이 혼재된 도심 상업지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

상권 현황: 인천지하철 부평시장역 역세권에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 집중되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

주요 시설 접근성: 인천지하철 부평시장역 이용이 편리하며, 주변 간선도로망을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차권 관련 사항: 비록 말소 동의가 제출되었으나, 을구 3번 주택임차권 등기가 존재했던 이력이 있어 인수 시 권리관계 확인에 유의해야 합니다.

현황조사 내용: 호실 출입문에 '단수 안내문'이 부착되어 있어, 건물 관리 상태나 공용 시설물의 문제 가능성을 점검할 필요가 있습니다.

토지이용계획 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 현재 시점(2026.8.1.)을 기준으로 만료 직전 또는 만료된 상태이므로, 관련 규제 여부를 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 205,000,000원이며, 건물 면적 65.10㎡(약 19.7평)에 대한 최근 실거래 사례가 존재합니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없으며 인수할 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 건물 단수 안내문 부착 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리관계 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 인천지하철 부평시장역 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

적정 입찰가: 유사 면적의 최근 실거래가(약 170,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 산정됩니다. 이는 최근 실거래가(170,000,000원), 감정가(205,000,000원), 그리고 유사 면적의 평균 시세 등을 종합적으로 고려한 수치입니다. (단, 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.