나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514477 [1] 인천광역시 연수구 송도동 150 롯데캐슬 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천송원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층건 내 제103동 제11층 제1101호로서, (사용승인일:2012.10.25) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2024-03-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-14)(연세대학교국제캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경514477 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 연수구 송도동 150 롯데캐슬 103동 11층 1101호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 815,000,000원입니다.

토지 면적은 62.03㎡ (약 18.76평)이며, 건물 면적은 110.25㎡ (약 33.35평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

준공일은 2012년 10월 25일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재한 롯데캐슬 아파트 단지 내에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인천송원초등학교가 단지 서측 인근에 위치하며, 연세대학교 국제캠퍼스도 가까운 거리에 있습니다.

본 물건이 위치한 지역은 준주거지역으로, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속합니다.

또한, 해당 필지는 대로3류, 중로2류, 중로3류 폭의 도로에 접하고 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 인근 초등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2013년 7월 26일 접수된 우리은행 근저당(을1)으로, 금액은 344,300,000원입니다.

등기부상의 채권 총액은 약 668,167,176원(우리은행 근저당 344,300,001원 + 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 임의경매 323,867,175원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당 (을1, 말소기준권리)

* 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 임의경매 (갑13)

* 주택임차권 (을4, 이은주)

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 이은주 씨가 보증금 443,200,000원, 차임 100,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다.

전입일자는 2021년 10월 27일, 확정일자는 2021년 10월 28일입니다.

그러나 이 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 주택임차권 역시 말소 예정입니다.

따라서 경매 절차를 통해 본 물건을 낙찰받을 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상의 다른 권리들도 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 송도동은 국제도시로서 체계적인 계획 하에 개발된 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업시설, 편의시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

특히, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 거주자 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

본 물건은 이러한 송도 신도시의 상권 내에 위치하여, 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

본 물건은 송도 롯데캐슬 아파트로, 2012년 10월 25일에 사용 승인되었습니다.

총 6개동, 643세대로 구성된 단지이며, 해당 동(103동)은 지상 28층 건물 내 11층에 위치합니다.

해당 세대의 전용면적은 110.253㎡ (약 33.35평)이며, 토지 지분은 62.0254㎡ (약 18.76평)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 1161대가 가능하며, 전기차 충전 시설도 지하에 24대 구비되어 있습니다.

주변에는 인천송원초등학교가 인접해 있으며, 연세대학교 국제캠퍼스도 가까워 교육 환경이 좋습니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로 경매가 진행되는 점은 일반적인 경매와 동일한 절차를 따르지만, 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 물건은 외국인 등 주택용도 취득 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 기간 동안 외국인으로 낙찰받을 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 입찰 예정자의 신분에 따라 고려해야 할 사항입니다.

현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 입찰 전 충분한 조사가 필요합니다.

건축된 지 14년이 경과한 아파트로, 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 신도시에 위치한 롯데캐슬 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명도 및 등기 이전이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 내부 확인 불가 사항은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

전반적으로 깨끗한 권리 관계와 송도 신도시의 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

송도 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께, 본 물건이 속한 단지는 이미 구축된 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

인근 초등학교 및 대학교 등 교육 시설 접근성이 우수하여 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 통해 시세 파악이 용이하며, 합리적인 가격에 입찰할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 815,000,000원

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(110.253㎡)의 11층 물건이 2026년 6월 3일에 800,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 유사 면적(110.7602㎡)의 9층 및 15층 물건이 2026년 7월에 각각 860,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 815,000,000원으로, 최근 거래가와 유사한 수준이며, 약간의 상승 여력도 있는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 제반 경비, 그리고 향후 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 약 8억 2천만원에서 8억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 성향 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.