나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1885 [1] 인천광역시 서구 신현동 302-1 루원이편한세상하늘채 105동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "가현초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트마감 26층 건물 내 제12층 제1202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 인조석 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승가기설비(15인승) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2004-12-13)(신현주공) , 도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1885 (1)

소재지: 인천광역시 서구 신현동 302-1 루원이편한세상하늘채 105동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 690,000,000원

토지 면적: 72.77㎡ (약 22.01평)

건물 면적: 156.29㎡ (약 47.28평) - 이는 일반적으로 공급면적(분양면적)으로 간주됩니다. 전용면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 전OOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 위치하며, '인천가현초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 다세대주택, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내 포장도로와 외곽 공도가 잘 연결되어 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 아파트는 2010년 2월에 입주한 3,331세대, 36개동 규모의 대단지입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 전OOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2010년 12월 17일자 신한은행 근저당(을1)으로 확인되며, 모든 근저당, 가압류, 압류 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,160,961,858원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 현재 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신현동 일대는 아파트 단지, 다세대주택, 상가, 학교 등 다양한 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

'루원e편한세상하늘채' 아파트는 약 3,331세대의 대단지로, 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

특히, 가현초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 상권 역시 활성화되어 있어 주거 지역으로서의 입지가 좋습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '인천가현초등학교'를 도보로 통학할 수 있는 거리에 위치해 있습니다.

또한, 단지 인근에 버스정류장과 지하철역(예정 또는 인근)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 상가, 근린생활시설, 마트 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 '중복사건', '토지거래허가구역', '재건축구역'으로 지정되어 있어 관련 규제 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

특히, 토지거래허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임을 감안할 때, 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 이익을 기대할 수 있으나, 재건축 사업 진행 과정에서 조합 설립, 사업 계획 승인 등 복잡한 절차와 잠재적인 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 현황 파악이 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 위치한 대단지 아파트로, 초등학교 인접, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 등 주거로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 더불어 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 미래 가치 상승의 잠재력도 지니고 있습니다. 그러나 중복 사건, 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 주의해야 할 사항들이 존재하므로, 입찰 전 관련 법규 및 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

초등학교 인접 및 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

재건축 구역으로 지정되어 있어 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

대단지 아파트로서 관리비 등에서 안정적인 운영이 가능합니다.

주변 교통망 개선 사업 (예: GTX-D 가정역 인근) 등 개발 호재와 연계될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 690,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 권리 관계, 명도 비용, 재건축 관련 추가 부담금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 재건축 관련 추가 분담금 및 명도 비용 등 예상치 못한 지출이 발생할 수 있으므로, 이를 감안한 전략적인 입찰가가 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가의 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.