나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514553 [1] 인천광역시 부평구 부평동 250-5 신한아파트 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 "부흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천1호선)'부평시장역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 중 제2층 제201호로서, 외벽은 드라이비트 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득 지정기간: 2025.8.26. ~2025.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514553 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 250-5, 신한아파트 2층 201호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

* 사용승인일: 2002년 7월 22일 (건축물대장 기준)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 131,000,000원

* 토지 면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

* 건물 면적 (전용면적): 45.08㎡ (약 13.64평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부흥초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거지역으로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 지하철 인천1호선 '부평시장역' 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 기타 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.까지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 본 물건은 집합건물로, 소유권이 여러 차례 이전되었으며, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 소유권이전청구권가등기 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 현대해상화재보험(주)의 근저당권(100,800,000원)입니다.

* 인천지방법원 2025타경514553 강제경매 개시결정(채권자: 유병진외 1명, 채권액: 19,437,000원)이 말소기준권리보다 늦게 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리(근저당)보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 단, 등기부등본상 접수일자 2010년 10월 28일의 '이병기' 명의의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 가등기권자는 현재 소유자와 동일 인물이라는 점은 특이사항입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 시 임차인 또는 이해관계인 부재로 인해 정확한 점유 관계 확인이 어려웠으므로, 경매 참여 시 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에는 다수의 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 양호한 편입니다.

* 부평시장역 인근으로 유동인구가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 북서측 인근에 부흥초등학교가 위치하며, 이는 초등학생 자녀가 있는 가구에 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이므로, 주변 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

* 가장 중요한 리스크는 소유권이전청구권가등기(접수 2010.10.28.)의 인수입니다. 비록 채무자/소유자와 동일인이 가등기권자라고 명시되어 있으나, 법적으로 매수인에게 인수되는 권리이므로, 추후 이와 관련된 법적 분쟁이나 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 건축물대장상 근린생활시설 용도로도 기재되어 있어, 아파트 외 다른 용도로도 활용되었거나 변경되었을 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26.까지)이 남아있어, 매각 이후 해당 물건을 전매하거나 거래 시 허가를 받아야 하는 불편함이 있을 수 있습니다.

* 본 건 주변에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 역세권에 해당하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 소재하여 입지 자체는 양호한 편입니다. 감정가는 1억 3,100만 원으로 책정되었으며, 건물 및 토지 면적은 각각 45.08㎡, 16.91㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전청구권가등기가 매수인이 인수해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

8. 투자 포인트

* 부평역세권의 소형 아파트 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

* 인천1호선 부평시장역 도보 이용이 가능한 역세권 입지입니다.

* 인근 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋습니다.

* 건물이 노후화(2002년식)되었으나, 소형 평형으로 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 131,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 및 본건의 권리 인수 부담(소유권이전청구권가등기)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 가등기 인수 부담을 감안하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 104,800,000원 ~ 117,900,000원 범위에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.