나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514302 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 456-623 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호로서 외벽 : 인조석 붙임 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서 하향 급경사지에 조성된 세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 1m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함.(지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514302 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 456-623 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

* 건물면적: 46.64㎡ (약 14.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호

* 건축년도: 1996년

1.1. 입지조건

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4. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "용정초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

* 차량 출입은 다소 제한적이나, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

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4. 권리분석

* 본 경매는 서울보증보험의 강제경매 신청으로 진행되었습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 최 : 전입일자 2025-02-21, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사: 전입일자 2024-06-17, 대항력 없음. 보증금 73,400,000원. 본 임차권은 매각으로 소멸됩니다.

* 특이사항: SGI 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 세심한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역으로, 주변에 상업 시설보다는 공동주택 단지가 주를 이룹니다.

* 인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 평당 가격은 약 155만원에서 203만원 범위로 나타났습니다.

* 본건(건물면적 46.64㎡, 건축년도 1996년)과 유사한 조건의 거래 사례(32.76㎡, 1996년 건축, 6,690만원)를 기준으로 시세 분석 시, 본건의 현 시세는 약 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 교통은 버스 정류장이 근거리에 위치하여 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

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4. 생활정보

* 교육시설: "용정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경에 적합합니다.

* 또한, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 및 차임 미상: 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있고 SGI 인수조건 변경이 있으나, 해당 임차인의 상황에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 차량 출입 제한: 차량 이용자에게는 불편함을 초래할 수 있으며, 이는 향후 매각 또는 임대 시 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지의 경사: 본건 토지가 북서 하향 급경사지에 조성된 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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4. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통해 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이며, 한국토지주택공사 임차권도 소멸될 것으로 보입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 최 의 미상 보증금 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.

* 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 개발 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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4. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하게 정리될 예정으로, 낙찰 후 명도 관련 분쟁 가능성이 상대적으로 낮습니다. (단, 대항력 있는 임차인 이슈 제외)

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 시장 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거환경개선지구 내 물건으로, 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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4. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 78,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 95,000,000원으로 추정됩니다.

* 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 미상에 대한 리스크를 고려하고, '인수 보증금 합계: 0원' 및 SGI 조건 변경 사항을 감안할 때,

* 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 약 109% 수준이며, 추정 시세 대비 약 89% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.