나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514437 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 453-21 삼성탑스빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건 내 3층 303호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 미 상 임. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 개별난방시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "공동주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경514437 (1) 사건의 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514437 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 453-21 삼성탑스빌 3층 303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 93,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 21.82㎡ (약 6.60평)

* 토지지분: 21.82㎡

* 건물면적: 37.28㎡ (약 11.28평)

* 건물지분: 37.28㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, '인천보훈병원' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 대상 물건 남측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 7일에 접수된 장화섭 근저당권(65,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 110,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2022년 1월 26일

* 확정일자: 2021년 12월 20일

* 배당신고일자: 2024년 2월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 '을구 순위 8번 주택임차권등기'가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 38.67㎡ (약 11.7평) / 60,000,000원 (평당 약 512.8만원)

* 2026년 5월 4일 거래: 32.76㎡ (약 9.9평) / 66,900,000원 (평당 약 675.8만원)

* 2026년 5월 5일 거래: 69.25㎡ (약 20.9평) / 110,000,000원 (평당 약 526.3만원)

4.2. 시세 판단

본건 물건의 면적은 37.28㎡ (약 11.3평)입니다. 유사한 면적의 거래 사례를 볼 때, 평당 시세는 약 512.8만원에서 675.8만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 5,795만원에서 7,636만원 범위의 시세가 예상됩니다. 감정가 93,000,000원에 비해 최근 거래 시세가 낮은 편임을 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 병원: 인천보훈병원 북측 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 소규모 공동주택이 밀집한 기존 주택지대에 속합니다.

5.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조, 콘크리트 지붕의 4층 건물 중 3층 303호입니다.

* 내부 상태: 내벽 마감 상태는 미상이나, 외벽은 드라이비트, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 도시가스 개별난방 시설이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사의 인수 조건에 변화가 있음을 시사합니다. 이는 경매 후 HUG와의 관계 설정이나 HUG가 인수할 경우의 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 격차

감정가 93,000,000원 대비 인근 거래 사례 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 재판매 또는 담보 가치 산정 시 유의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동의 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 인천보훈병원 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근성 등 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리분석상 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력은 없으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 역시 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 감정가 대비 낮은 최근 시세는 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천보훈병원 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 다세대주택으로 소형 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원입니다. 인근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 경우 평당 약 512.8만원에서 675.8만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(약 11.3평)의 예상 시세는 약 5,795만원에서 7,636만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 시세 격차와 'HUG 인수조건 변경'이라는 변수를 고려하여, 보수적으로는 약 6,000만원에서 7,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 해당 가격대는 보수적인 추정치이며, 현장 조사 및 HUG 측과의 추가적인 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 추가 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.