나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514268 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 222 한신휴아파트 105동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡여자중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 24층중 7층 705호로서 외벽 : 몰탈위페인트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 개벌난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트부지로 대체로 평탄하고 서측도로와 등고힘.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정계획법>. 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경514268 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 222 한신휴아파트 105동 7층705호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

토지면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

토지지분: 27.784㎡ (약 8.40평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.979㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통 시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 시됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 중 7층 705호로서, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 아파트로서의 주거 기능을 하고 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 아파트 부지로, 대체로 평탄하며 서측 도로와 등고 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지 내 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정계획법), 철도보호지구(철도안전법), 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11, 한국자산관리공사 근저당 (2018-10-10 접수, 297,600,000원)

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2003-03-10)

* 갑3: 소유권이전 (2008-06-23)

* 갑4: 소유권이전 (2015-10-20, 매매)

* 을11: 근저당 (2018-10-10, 한국자산관리공사, 297,600,000원) - 말소기준권리

* 을15: 근저당 (2022-03-21, 엔에이치농협캐피탈, 214,800,000원) - 말소

* 갑5: 임의경매 (2025-11-28, 현대캐피탈, 224,380,985원) - 말소

* 총 등기부채권액: 512,400,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상: 현재 임차인과의 관계 및 보증금, 차임 등 구체적인 내용이 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 인천광역시 부평구 산곡동은 공동주택, 학교, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 집객 시설: 인근의 학교 및 다수의 주거 단지를 배후로 하는 생활 밀착형 상권의 특성을 보입니다.

* 주변 시세 (매매):

* 2026년 5월 1일: 40,000만원 (21층, 전용면적 84.979㎡)

* 2026년 5월 5일: 37,000만원 (15층, 전용면적 84.979㎡)

* 2026년 6월 17일: 32,800만원 (20층, 전용면적 59.946㎡) - *참고: 면적이 다른 사례*

* 주변 시세 (전월세):

* 2026년 3월 13일: 보증금 30,000만원 (20층, 전용면적 84.979㎡)

* 2026년 1월 28일: 보증금 22,000만원 (22층, 전용면적 59.946㎡)

* 2026년 1월 10일: 보증금 25,200만원 (8층, 전용면적 84.979㎡)

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 산곡 한신휴 아파트

* 주소: 인천광역시 부평구 산곡동 222 (마장로220번길 13)

* 준공일: 2003년 1월 25일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 703세대

* 해당 물건 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건축물 연면적: 82,925.4㎡

* 주차대수: 총 160대 (최고층 25층, 실제 건물 최고층 24층)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주변 교육시설: 산곡여자중학교가 북서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 적용됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도로(저촉), 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래 계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 도로 저촉 부분은 도로 확장 시 토지 일부의 사용 제한이나 편입 가능성을 내포합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자의 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가 비용이 소요될 수 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2003년 준공된 아파트로, 20년 이상 경과하여 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 한신휴 아파트 105동 7층 705호로, 일반적인 아파트 경매 물건입니다. 주거 환경이 보통이며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이며, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하여 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있으며, 건물 연식이 20년이 넘어 노후화에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천광역시 부평구 산곡동 지역 내 아파트 매물입니다.

* 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)으로, 일반적인 3~4인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능하며, 동일 면적 기준 2026년 5월 37,000만원에서 40,000만원 사이의 거래가 있었습니다.

* 안정적인 주거 환경과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 405,000,000원

* 최근 매매 시세 (전용면적 84.979㎡ 기준): 2026년 5월 37,000만원 ~ 40,000만원.

* 시세 분석: 본건의 감정가 40,500만원은 최근 거래된 동일 면적 최고가와 유사한 수준입니다.

* 잠재적 추가 비용: 인수 보증금은 0원입니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용은 추가 발생 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 권리관계는 매각으로 소멸되어 비교적 안전하나, 임차인 미상 부분과 건물 노후화, 토지이용계획상의 제한을 고려할 때, 현재 시세 범위 내에서 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 보수적으로 접근 시, 360,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.