나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514259 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동소재 "인천광역시교육청" 남측으로 약100미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 13층 건내의 5층 503호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약10미터 포장도로와 북측 약15미터 포장 도로일부 및 동측으로 약10미터의 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번: 구월동 1135-5 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류(폭10m~12m)(접함) 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514259 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 3.44㎡ (약 1.04평)

토지지분: 3.443㎡ (약 1.04평)

건물면적: 13.81㎡ (약 4.18평)

건물지분: 13.81㎡ (약 4.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시교육청 남측 약 100미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다. 본건 남측 약 10미터, 북측 약 15미터, 동측 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 갑5. 동대문세무서장 압류 (2023-08-07)

본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (염혜지)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-15

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 물건명세서상 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부요약

* 소유권이전: 김현미 (2015-07-30)

* 주택임차권: 염혜지 (2021-10-15, 110,000,000원) - 말소 대상

* 소유권이전: 강호경 (2021-11-12, 110,000,000원)

* 압류: 동대문세무서장 (2023-08-07) - 말소기준권리

* 압류: 남동구 (2023-11-22)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-27, 110,000,000원)

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 정보

* 예랑빌라(B동): 2026년 3월, 4,500만원, 39.82㎡ (약 12.05평)

* 경인빌라(가동): 2026년 3월, 5,000만원, 38.25㎡ (약 11.57평)

* 신세계빌라: 2026년 3월, 8,500만원, 49.82㎡ (약 15.07평)

시세 분석

제공된 최근 매매 사례는 2026년 3월에 거래된 다세대 주택으로, 면적은 38.25~49.82㎡ (약 11.57~15.07평)이며, 거래 금액은 4,500만원에서 8,500만원입니다. 이에 따른 평당 가격은 약 373만원에서 564만원 수준입니다.

본건은 도시형생활주택으로 전용면적이 13.81㎡ (약 4.18평)으로 매우 협소합니다. 제공된 유사 면적대의 거래 사례가 없어 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가 96,000,000원은 면적 대비 평당 약 22,966,500원으로, 주변 다세대 주택의 실거래가 대비 매우 높게 책정되었습니다. 이는 본건이 신축 건물(구월프라움시티, 건설연도 2015~2016년 추정)이라는 점을 감안하더라도 상당한 차이입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 13층 건물 내 5층 503호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 등입니다.

* 설비 내역: 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 인천광역시교육청이 인근에 위치하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건이 속한 지번(1135-5)은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하며, 인수조건 변경 사항이 존재합니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 극소형 면적: 전용면적이 13.81㎡ (약 4.18평)으로 매우 협소하여 주거 용도 및 향후 재매각/임대에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 소유권 이전, 전세권 설정, 압류, 강제 경매 등 다수의 권리 변동 이력이 존재합니다. 다만, 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 주변 시설: 별도의 혐오시설 정보는 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시교육청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리상 인수될 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 전용면적이 극히 작아 활용도에 제약이 크며, 감정가 대비 주변 실거래가와의 가격 차이가 커 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천광역시교육청 인근으로 비교적 양호한 입지 여건.

* 권리상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 소형 면적 특성을 고려한 1인 가구 임대 수요 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

본 건은 극소형 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 책정되었습니다. 제공된 주변 시세 자료와의 격차가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 사항을 고려하여, 감정가의 70% 수준인 67,200,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

*주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 내려야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.