나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514312 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1062-3 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 제물포여자중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린 상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 북측 및 동측 근거리에 지하철 석바위역 및 예술회관역이 소재하고 있음.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕의 2층 건물임. 외벽 : 적벽돌 붙임 등 내벽 : 타일, 벽지 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (* 내부구조도 도면 없음)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측의 진입도로(약3~4M)를 통하여 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),지적재조사사업지구(주안1 지적재조사지구)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

- 재매각이고 매수신청보증금 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514312 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1062-3, 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

건물면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 재매각, 매수신청보증금 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 제물포여자중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린 상가 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 및 동측 근거리에 지하철 석바위역 및 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕의 2층 건물이며, 외벽은 적벽돌 붙임, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 삿시창으로 마감되었습니다. 건물 사용승인일은 1989년 1월 31일입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조도 도면은 없습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 형상으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 주변 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이며, 지적재조사사업지구(주안1 지적재조사지구)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2.6. 기타 참고사항

임대차 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내용

채권자는 주OOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 85,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이동혁) -> 이

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 9월 23일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 권리관계 요약

말소기준권리인 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514312)으로 인해, 을구 9번 주택임차권(이동혁)은 말소 대상입니다. 갑구 11번, 12번 소유권이전등기 및 갑구 13번 강제경매개시결정(주택도시보증공사) 또한 말소될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 9번 주택임차권 등기도 말소될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

본건(39.36㎡)의 감정가는 85,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌(2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 189만원/㎡)

* 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 272만원/㎡)

* 대일빌라(1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 203만원/㎡)

본건의 감정가는 ㎡당 약 216만원으로, 비교적 연식이 오래된 건물임에도 불구하고 최근 거래 사례와 비교 시 중간 수준에 해당합니다. 특히 1993년식 빌라가 9,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 급격히 높다고 보기는 어렵습니다.

4.2. 지역 상권 특징

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 근린 상가 및 편의시설이 존재합니다. 주안동은 미추홀구 내에서 비교적 큰 상권을 형성하고 있는 지역 중 하나이며, 주안역을 중심으로 상업지역이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

주변에 제물포여자중학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 근거리에 버스정류장 및 지하철역(석바위역, 예술회관역)이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 상업지대 내에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 보증금 관련 위험

본건은 재매각 물건이며, 통상 10%인 매수신청보증금이 20%로 상향 조정되었습니다. 이는 이전 입찰 과정에서 문제가 발생했거나, 시장에서 높은 가격으로 인식되어 유찰되었을 가능성을 시사합니다. 높은 보증금은 입찰자의 초기 자금 부담을 증가시킵니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 리스크

HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항은 향후 발생할 수 있는 불확실성을 내포하고 있습니다. 정확한 변경 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

건물 사용승인일이 1989년으로, 약 37년 경과되어 노후도가 상당합니다. 향후 예상치 못한 수선 비용 발생 가능성이 있으며, 이는 관리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.4. 기타 잠재적 위험

임대차 관계가 미상이라는 점도 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 명확한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 재매각, 높은 보증금, HUG 인수조건 변경, 건물 노후도 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다.

7.2. 투자 매력도

재매각 물건이라는 점과 20%의 보증금은 해당 물건에 대한 시장의 높은 가격 인식 또는 잠재적 문제점을 반영할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 역시 불확실성을 더합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

인천 미추홀구 주안동이라는 위치는 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 제물포여자중학교 인근으로 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력

건물 노후도와 재매각 이력을 고려하면, 시장 평균가 대비 할인된 가격으로 취득할 수 있다면 투자 매력이 있을 수 있습니다.

8.3. 소형 면적의 활용도

39. 36㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

주변 시세 중 1993년식 빌라(44.4㎡)가 9,000만원에 거래된 점과, 2001년식 빌라(43.33㎡)가 8,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(39.36㎡, 1989년식)은 면적과 연식에서 다소 불리함이 있습니다. ㎡당 거래가를 약 180만원 ~ 200만원으로 산정 시, 예상가는 7,000만원 ~ 7,900만원 범위로 추정해볼 수 있습니다.

9.2. 투자 위험 고려

재매각, 20% 보증금, HUG 인수조건 변경 등의 위험 요소를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

상기 분석을 종합해 볼 때, 본건의 권고 입찰가 범위는 6,800만원 ~ 7,700만원으로 판단됩니다. 감정가(8,500만원) 대비 낮은 금액으로 접근하여 잠재적 위험을 상쇄하고 수익성을 확보하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.