나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13659 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 '까치산역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 지하 1층/ 지상 13층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2022-01-25) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8m내외 도로와 접하고, 동측으로 3m내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 화곡동 924-6 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) [일련번호 2] 화곡동 924-7 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13659 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제8층 제801호

건물명: 리치아파트

동/호수: 106동 801호

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 01월 25일

감정가: 336,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물면적 (전용면적): 26.94㎡ (약 8.15평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 전형적인 도심 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 2호선과 5호선 환승역인 '까치산역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접한 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 약 8m 내외의 도로와 접하고 있으며, 동측으로는 3m 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 구로세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 02일

* 확정일자: 2022년 07월 15일

* 배당신고일자: 2023년 07월 04일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 건은 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건입니다. 등기부등본 상 주택임차권(을1, 김장미, 360,000,000원)은 말소 대상이며, 경매 절차를 통해 매각되면 말소기준권리(갑6)보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.4. 인수 조건

본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금 채권을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. '화곡1동주민센터'가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 교통 및 상권

지하철 2, 5호선 '까치산역'까지 도보 약 10~12분 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 인근에 편의점, 식당, 은행 등 일상생활에 필요한 근린 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설

본 건 주변 반경 300m 이내에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 간접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

비교적 신축(2022년 사용승인)인 오피스텔로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 주위의 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 소규모 상가, 식당, 병원, 은행 등이 분포하며, 까치산역 인근으로 더 많은 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 매수인은 이 조건을 명확히 인지하고 동의해야 합니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본 건 토지는 외국인 등 특정 대상에 대해 아파트 용도로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 매수인의 자격 및 용도에 따라 허가 요건을 충족해야 할 수 있으므로, 사전에 관련 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 공항 관련 지구 지정

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 서울 강서구의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 특히, 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 없으며, HUG의 조건부 매각으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG의 특별 인수조건을 명확히 이해하고 이행하는 것이 중요합니다. 토지거래허가구역 지정 여부 등 추가적인 확인이 필요한 부분은 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 교통: 지하철 2, 5호선 이용이 가능한 역세권입니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인수 부담 없음: HUG의 조건부 매각으로 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 현 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 336,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 전용면적 25~30㎡ 규모의 매물은 330,000,000원에서 355,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

최근 거래 사례와 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세 범위는 감정가 수준 내지 그 이상으로 판단됩니다. HUG 임차 보증금 360,000,000원은 매수인이 인수하는 보증금이 아니므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

따라서, 예상 입찰가는 336,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 시장 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.